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8年ぶりの路線価上昇が日本国内へ与える影響と、世界金融との相互作用による今後の予測。

都市部の地価上昇が始まって数年になり、大阪では3年連続、愛知では4年連続で上昇が続いています。加えて、京都や金沢、福岡なども上昇中です。

路線価が発表され、全国的にプラス傾向に。

先日、2016年分の路線価が発表され、都市部及び全国でも右肩上がりとなっています。

<路線価 8年ぶりプラス 全国0.2%、都市・地方で二極化 16年分>
(平成28年7月1日付日本経済新聞)
『国税庁は1日、相続税や贈与税の算定基準となる2016年分の路線価を発表した。
約32万8千地点の標準宅地の評価額は、全国平均で前年比0.2%のプラスとなり、リーマンショック前の08年以来、8年ぶりに上昇に転じた。
東京、大阪、愛知など14都道府県(前年は10都府県)で上昇した。』

現在、オフィスを借りたい人が東京都の都心で増えており、ビルの空き部屋が埋まってきている状況です。そのため、賃料が増加。都心、あるいは東京都の郊外の住宅地でも同様の傾向が見られます。大都市圏の地価は右肩上がりが続く一方で、地方の多くは地価の下落が目立ちます。下落率が改善されるなど両者の差は埋まってきていますが、それでも尚、二極化は解消されてはいません。

デフレからインフレへチェンジ!その一方で、バブルの懸念も

デフレの終焉

外国人観光客の増加、不動産市場への資金がより多く流れ出したことによって、長きにわたる土地デフレが終わりを迎えています。これを機会と捉え、東京や大阪では、観光客の購買力に期待して、高級品を取り扱う店などを次々と出店。また、観光するには当然ながら宿泊する施設が必要です。
年々、最高を記録する訪日客の需要に応えるため、全国各地で、ホテルの建設とその用地の確保が進んでいます。
日銀の発表によると、2015年の不動産向けの新規融資は10兆6730億円で前年度比6.1%増加。不動産向けの融資残高も国内金融機関の融資の14%を占める65兆円7102億円(15年末時点)となっており、いずれもバブル期以降では最高を記録しています。
また、不動産向けの新規融資についても日銀が量的金融緩和を解禁した3年前と比べて3割ほど増えています。
一方、個人に対する住宅ローン残高も117兆6760億円となり、過去の最高値を塗り替えています。
最近では、メガバングまでもが住宅ローンの金利引き下げを競っている状態。これからも住宅ローンの膨張に終わりは見えそうにありません。そこで懸念されるのが不動産バブルです。

不動産バブルとはどのような状態か?

2015年の半分を過ぎると東京などの都心のマンションの株価は下降に転じ始めたと、ささやかれるようになりました。それにもかかわらず、今年、日銀はマイナス金利政策を実行。REIT(不動産投資信託)の価格が上向きになるなど、不動産市場にとってはメリットの部分もあったものの、ここで、問題となるのは、金融緩和の継続による金融機関の大量の剰余資金です。資金が長期にわたって、市場に流れ込んでくると、一般的には、地価の上昇が期待されます。これが異常に高まっていくと、実際の価値と取引の価値がだんだんと引き離され、いわゆる“バブル”の状態になるのです。先ほど、首都圏のマンションの株価はピークを迎えて、これから下落していくことを述べましたが、それと矛盾するかのように現在、国内外の富裕層などによるマンションの購入が相次いでおり、マンションの価格は高騰。今はまだ、はっきりとした前兆は見られませんが、これからもマイナス金利政策が引き延ばされれば、価格が急騰する可能性もあります。地価の上昇にはある時点でピリオドを打たなければなりません。かつてのバブル崩壊の原因の1つとなったのが1989年に打ち出された不動産融資に対する総量規制です。これにより、不動産への新規融資が制限され、瞬く間に不動産価格が急落しました。バブルが崩壊すると、株や土地に手を出していた多くの国民が財産を損失し、金融機関も不良債権処理などを円滑に進めることができず、国民も政府もパニック状態。結局、長い年月をかけても、金融システムを以前のように是正することが困難になってしまいました。バブルが怖いといわれる所以ともいえます。繰り返しになりますが、不動産価格は何らかの刺激や要因により、上昇しやすい性質を帯びています。今も続く、マイナス金利政策の動向を注意深く見守ることが肝心です。

今回のインフレはかつてのバブルのパターンとは異なる!

現在の不動産資産はデフレがインフレに移り変わって間もないです。そして今回のインフレは訪日客の増加による宿泊業や小売・卸売業などの収益拡大といった実際の需要を見込んでの投資が主となっています。ですので、需要の高い都市部では上昇、あまり需要がない(観光客が少ないなど)の地方の一部では、下降気味となっており、その様子は顕著に現われています。そういうわけで全体(全国)的には僅か0.2%ほどの上昇に留まっています。同様に、REITも、期待収益率に依存しているため、市場の利回りから遠ざかっていっても、エンドレスに値上がりすることはまずないです。インフレ自体が悪いことは決してありません。一定の範囲内であれば、地価のインフレは景気を刺激して、商業地やビジネス環境の整備・拡大にもつなげることができます。それ故、全国の実需に基づくインフレはバブルのそれとは訳がちがいます。

リーマンショックの反省を踏まえ、混乱を乗り越えられるか?

路線価は、遅行指数であるため、1月1日の段階と、半年後では、世界情勢や世界経済に何かしらの変化が起きている可能性が十分考えられます。現に、中国や欧州を起因とする諸問題により金融市場は混乱しました。そのため、日本における不動産市場の規模の拡大や活性化の如何については不明であり、この状況に危機感を募らせた投資家などが株の売却を行う等の措置をとることも考えられます。不動産に限らず、全体的な視点でいうと、この混乱により、日本へは円高と株安が加速するものと思われます。しかし、これは日本経済がインフレ状態を保つことができれば、より早く、影響下から脱却できるでしょうし、そうでなくても、今回の円高はシステムにその根源があるわけではないため、一定期間を経れば、落ち着いていくはずです。今回とリーマンショックの時との違いは、サブプライムの不良資産を処理できずにマヒしてしまった金融機関が皆無である点です。かつてのリーマンショックでは、大量のサブプライムをどう処理してよいかわからず、世界中のあらゆる金融機関のシステムは異常をきたしてしまいました。そこで、その反省を活かして、各国は流動性を図ることに尽力。心配や不安はあるものの、大事になるまでの事態にはならないと予想されます。以上より、低金利自体はまだまだ続くことになりそうです。その中でもマイナス金利の状況下にあるのが日本とヨーロッパの各国ですが、とくにヨーロッパについては、金融緩和がこれからも続く見込みです。

<超低金利英離脱で新次元に米国版編集長ジリアン・テット氏>
(2016年7月3日付フィナンシャルタイムズ日本経済新聞版)
『将来の歴史家が、英国のEU離脱決定が世界に与えた衝撃について振り返ったとき、この金利見通しの変化を最も深刻な波及効果の一つだったと位置付けるかもしれない。
6月29日、英米系格付け会社フィッチ・レーティングスは、世界市場には現在、名目金利がマイナスの国債が11兆7000億ドル(約1200兆円)分あると試算した。(中略)
このマイナス金利の国債の大半は、日本とユーロ圏に存在している。だが、英米の金利上昇期待はほぼ後退している。
例えば、米国債市場は現在、今後10年間でわずか1.25%の利上げしか見込んでおらず、今後2年間はほとんど利上げがないと見ている。
実際、米国最大級の規模を誇るヘッジファンドは今、顧客に「市場全体が、先進国全域で10年間にわたり金融引き締めが事実上ないことを織り込みつつある」と注意を喚起している。』

低金利が10年間も続くかは定かではありませんが、過度な不動産投資によるバブル現象だけは避けなければなりません。

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