住宅ローンは金利が大事！0.1%の違いで返済額はどのくらい変わるのか解説

最初に金利とはどのようなものなのか解説します。金利とは、借りた金額に対して課される利息の割合を示すものです。利息とは、借りた人から見た貸借の対価のことです。金利は年利、月利、日歩（ひぶ）の3つの表示方法がありますが、住宅ローンの場合は、借りたお金に対し一年間に支払う利息の割合として「年利」で表示されます。

住宅ローンの特徴は、金融機関が定めている「基準金利（店頭金利）」と、基準金利から引き下げ金利が行われた「借入金利（適用金利）」がある点です。引き下げ金利とは、ある条件を満たした場合に基準金利から引かれる金利のことで、金融機関により優遇金利とも呼ばれます。使用目的が限られていることや住宅が担保になることから、カードローンや自動車ローンよりも金利が低いのも特徴です。なお、基準金利や引き下げ金利は、金融機関の基準により決められているためそれぞれの金融機関で異なることを知っておきましょう。




住宅ローンは、金利のタイプにより大きく3つの種類があります。

変動金利型とは、一定期間で適用される金利が見直される住宅ローンです。変動金利型のメリットは、固定金利型と比較して借入時の金利が低いところです。しかし、金利が変動するため借入時には総返済額が決定されず、返済期間中に金利が上がった場合、予定していたよりも返済額が上がってしまう可能性があります。変動金利型で適用される金利は、一般的に半年ごとに見直されますが、適用金利が変わっても月々の返済額は5年間変わりません。5年後の返済額は、その時点での残りの返済期間や元金残高、金利により再度計算されて決まります。なお返済額は、直前の返済額の1.25倍までという決まりがあるため、適用金利が大幅にアップした場合でも、返済額が大きく上がることはありません。

固定金利期間選択型は、一定期間または全期間にわたり金利が固定されます。固定金利には2年や5年、10年、20年などの期間があり、短いほど金利も低くなります。固定金利期間を10年で選択した場合、契約当初の金利が10年間続き、11年目に再度固定金利期間を選択します。11年目から適用される金利は、固定金利期間を選択した時点のものです。なお、固定期間終了後は、残りの返済期間が変動型になるタイプもあります。

全期間固定金利型は、借入時の金利が借入期間ずっと変わらないもので、毎回の返済額や総返済額は借入時に決定されます。代表的なものが、住宅金融支援機関が民間金融機関と提携して取り扱っている「フラット35」です。全期間固定金利型のメリットは資金計画を立てやすい点や、金利上昇に伴う返済額の増加を心配する必要がない点です。ただし、固定金利期間選択型や変動金利と比較して、金利は最も高くなります。さらに市場金利が下がっても金利は変わらないため、変動金利で組んだ場合よりも総返済額が多くなることがあります。

＞＞参考コラム：住宅ローンはどの金利タイプを選ぶべき？特徴やメリット・デメリットを紹介

ここからは、大手金融機関5社の住宅ローンについて紹介します。2026年1月時点では、長期金利の上昇が続いている背景から、三菱UFJ銀行の新規契約向け固定期間選択型金利は引き上げの動きが見られています。一方で、金利上昇が小康状態にあるという見方もあり、他の金融機関では引き下げられたところもあります。それぞれの金融機関の住宅ローン金利は以下のとおりです。

参考元：三菱UFJ銀行｜住宅ローン金利

参考元：三井住友銀行｜住宅ローン金利

参考元：みずほ銀行｜住宅ローンの金利一覧

参考元：三井住友信託銀行｜金利一覧

参考元：りそな銀行│ローン金利

住宅ローンを組む際に、変動金利・固定金利（一定期間固定）・フラット35（全期間固定）のどれを選ぶかで悩む方は多いのではないでしょうか。それぞれにどのようなメリット・デメリットがあるか確認しましょう。

【メリット】
・初期の金利が低く、返済負担が軽くなる
・金利が下がれば返済額も減少する
【デメリット】
・金利上昇のリスクがある
・将来の返済額が増える可能性がある

【メリット】
・返済額が安定して将来計画が立てやすい
・金利上昇の影響を受けない
【デメリット】
・初期金利は変動金利より高め
・金利が下がっても恩恵を受けられない

【メリット】
・事務手数料などの保証が不要
・金利が固定される
【デメリット】
・金融条件（建物の技術基準や年齢制限）がある
・返済途中で金利変更ができない

住宅ローンの金利タイプにはそれぞれメリット・デメリットがあります。返済期間やライフプラン、家計の状況に応じて選ぶことが大切です。変動金利で金利が低いうちに返済を進めるか、固定金利やフラット35で長期的に返済額を安定させるか、慎重に比較して自分にあったローンを選びましょう。
なお、実際に適用される金利は、借入内容や審査の結果により決定されます。また、金利は毎月見直されるため、店頭やWEBサイトで確認してください。

＞＞参考コラム：住宅ローンの審査から借入までを解説！通過の基準やローンの選び方も




住宅ローンを選ぶときは、まずは金利に注目するのが大切です。それでは、金利が0.1%変わるとどの程度返済額に影響を与えるのか見てみましょう。仮に3,000万円の住宅ローンを金利1%で35年間借りた場合、月々の返済金額は以下のようになります（全期間固定金利、元利均等返済※1、ボーナス返済なし）。
※1 元利均等返済：毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる返済方法。



金利が0.1%違う場合、月々の返済額の差は約1,400円です。月々の差はさほど大きく感じないかもしれません。しかし、住宅ローンは長期間返済し続ける必要があるため、35年にもなると、約59万円の差が生じます。さらに、金利が0.5%変わると、月に約7,200円、35年で約300万円もの差となり、わずかな金利の違いでも総返済額に大きな影響を与えることがわかります。借入金額が大きくなるほど、この差はさらに広がることになるでしょう。

また、住宅ローン商品には保証料や事務手数料などが無料になっていたり、さまざまな付帯サービスがついていたりする商品が多数あります。こうした費用の差も、金利が0.1%違うだけで埋められる場合が多くあります。加えて、返済計画やライフスタイルに合った条件も併せて確認することで、より無理のないローン選びにつながるでしょう。

住宅ローンを選ぶ際、金利ももちろん重要ですが、それ以外に確認しておきたいポイントをご紹介します。

・手数料や保証料
・保証制度の条件を確認
・優遇金利が続く期間

住宅ローンを借りる際、事務手数料や保証料が発生する場合があります。これらの費用は金融機関によって異なりますが、総返済額にも影響するため、事前に確認しておくことが大切です。また、3大疾病に備えられる団体信用生命保険（団信）など、保証内容や条件を確認し、自分や家族の状況に合ったものを選ぶと安心です。さらに、金利の引き下げがどの程度の期間適用されるかもチェックしておきたいポイントです。最初の数年間のみ優遇されるタイプや、返済期間を通じて優遇が続くタイプもあります。なお、店頭金利自体は毎月見直しが行われるため、最新の金利動向を確認しておくことも重要です。



住宅金融支援機構が2024年度に行った調査に基づくと、フラット35を利用した世帯の平均世帯年収は約669万円、月収換算で約56万円でした。また、返済比率は30％前後が一般的に無理のない理想的な水準とされています。
最後に、全国的な平均所得や注文住宅の価格相場をもとに、住宅ローンの返済比率も確認しましょう。

【注文住宅（建物のみ）】
土地代を含まない注文住宅の所要資金は平均3,936万円、そのうち平均3,080万円を融資でまかなっています。仮に3,080万円を金利1.0%、35年返済で借り入れると、月々の返済額は8.7万円、年間では約104.4万円。「年間のローン返済額÷平均世帯年収年収×100」の計算式に当てはめると約15.6％となるため、余裕をもって返済できる水準です。
約15.6％という水準は、生活費や教育費などの支出を考慮しても無理の少ない返済計画といえます。返済比率が低めであれば、万が一の収入減少や金利上昇があった場合にも、対応できるというメリットがあります。

【注文住宅（土地付）】
土地付注文住宅の所要資金は平均5,007万円、融資額は平均4,251万円です。4,251万円を金利1.0%、35年返済で借り入れると、月々の返済額は約12万円、年間の返済額は144万円となります。「建物のみ」で使用した返済比率の計算式に、年間返済額と平均世帯年収669万円を当てはめると、返済比率は約21.54％となり、理想的な返済比率内に収まっています。金利1.0%であれば、土地代の有無に関係なく無理のない返済ができると考えられるでしょう。しかし、土地を購入する場合は初期費用も増えるため、自己資金の準備や頭金の割合はどれくらいかを検討しておくことも大切です。

住宅の管理費用や子どもの学費、交通費など日常にはさまざまな出費があります。無理のない返済計画を立てるためには、できるだけ金利の低い商品を選択すると安全です。さらに、将来的なライフプランや家族構成の変化も考慮して返済額や返済期間を設定すると、安心して計画的に住宅購入が可能になります。

参考元：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査
参考元：住宅金融支援機構｜2024年度集計表

＞＞参考コラム：注文住宅の価格・費用相場は？土地あり・なしでどう変わる？ 内訳や予算別の住宅イメージも
＞＞参考コラム：注文住宅を建てるときに資金計画は必要？重要性と計画の立て方を解説



 家づくりをするときは「どのくらいの金額で家を建てられる？」「資金計画はどうしたらいい？」など、さまざまな悩みが生じるでしょう。
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