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【持ち家の住宅ローンvs賃貸の家賃】どっちがお得に住める?

注文住宅の基礎知識
更新日:2024.05.17 / 公開日:2024.04.05

これからの住まいを持ち家にするべきか賃貸にするべきか、悩む方は少なくありません。「賃貸の方が初期費用を抑えられる」、「持ち家は資産になるから何かあった時でも安心」など、さまざまな意見が飛び交うため判断がつきいくいこともあるでしょう。

この記事では、持ち家と賃貸に住むそれぞれのメリットとデメリットをはじめ、生涯コストの目安などからどちらがお得か検証していきます。住宅選びの参考として、ご一読ください。

白・黒・木目の平屋
目次
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メリットとデメリットの天秤で悩むスーツの中年男性のイラスト
写真②メリットとデメリットの天秤で悩むスーツの中年男性のイラスト-min.jpg 52.42 KB

まずは持ち家のメリットとデメリットについて、見ていきましょう。
持ち家といっても、注文住宅を建てる場合や、建売戸建て・新築or中古マンションの購入などさまざま。条件は多少異なりますが、以下のようなメリットがあります。

【持ち家のメリット】

・自分の好きな間取りや設備交換を自由にできる
・賃貸と比べて面積が広め&設備や内装のグレードが高い
・ローンを完済すれば住居費の負担が減り、自分の資産として残せる
・団体信用生命保険への加入者は、もしもの場合住宅ローンが免除される

注文住宅の場合、予算に応じてライフスタイルや好みに合わせて自由に設計できます。また、物件によりますが、賃貸と比べると面積が広めで設備や内装のグレードも高いところがほとんどでしょう。持ち家は、住居に対する自由度が高いことや選択肢が多いことがメリットといえます。

さらに住宅ローンを完済した後は、持ち家を資産として残すことができるうえ、支払いは毎年の固定資産税やメンテナンス費などが中心になるため、老後の資産計画も立てやすいでしょう。
持ち家のデメリットも解説していきましょう。

【持ち家のデメリット】

・購入時にかかる初期費用が高額になる
・設備交換など家のメンテナンスに費用や手間がかかる
・引っ越しや住み替えが簡単にできない
・固定資産税や火災保険などのランニングコストがかかる

持ち家の場合、頭金や諸費用など初期費用がどうしても多くかかってしまいます。また、隣人と気が合わないから引っ越す、というような選択が簡単にできません。ただし、資産価値のある場所に建てた住宅やマンションの場合、売却や貸し出しがしやすいため、いざという時の対処法にはなるでしょう。

ほかにも、家に長年住むと必ず必要になってくる修繕費や毎年支払う固定資産税などのランニングコストを考慮しなければなりません。

戸建てとマンションで悩む夫婦
写真③戸建てとマンションで悩む夫婦-min.jpg 82.8 KB

続いて、賃貸ではどのようなメリットとデメリットがあるのか、それぞれ見ていきましょう。
賃貸のメリットは以下のとおりです。

【賃貸のメリット】

・好きなタイミングで引っ越しができる
・屋根や壁の修繕などのメンテナンス費用の負担がない
・固定資産税や都市計画税などの税金の支払いがいらない
・収入の増減に合わせて部屋を借りれば住居費をコントロールできる

賃貸では、家族構成や仕事などによって気軽に住み替えができる点が大きな魅力でしょう。万が一収入が減少しても、家賃の低い部屋へ引っ越すことによって住居費の負担を減らせます。

また、屋根や壁の修繕、設備機器の交換などは、大家さんにお任せできるため費用と手間がかかりません。これは高齢者にとって大きなメリットといえるでしょう。築年数の浅いマンションでは、バリアフリー仕様や防犯性能が優れたものも増えている傾向です。
次に賃貸のデメリットを解説します。

【賃貸のデメリット】

・内装や設備が決められていて、持ち家よりグレードが低い
・持ち家と比べて物件の選択肢が少ない
・住み続ける限り家賃支払いが発生する
・高齢になると部屋の更新や新たな賃貸契約ができない可能性がある

賃貸では、内装や設備は大家さんが決めるため、物件によって異なります。グレードも持ち家より低い傾向です。また、住みたい地域の物件選択肢が持ち家と比べて少ないことも。

さらに注意しなければならないのは、退職後の生活です。家賃の支払いは一生涯続くため、年金暮らしになった場合、大きな負担になることがあります。お金に困ったことがあった時にも、物件は自分の資産ではないので、それを担保に融資を受けることはできません。高齢になると身元保証人を求められることがあり、応じられない場合は更新できない可能性も出てきます。

ファイナンシャルプランナーが提案するイラスト
写真④ファイナンシャルプランナーが提案するイラスト-min.jpg 82.43 KB

コスト面から見た場合、持ち家と賃貸ではどちらがお得なのでしょうか。シミュレーションで比較してみましょう。
持ち家と賃貸でそれぞれどんなコストがかかるか、内容を把握しておく必要があります。事前に確認しておくことで、資金計画を立てやすいでしょう。

両者それぞれにかかるコストと支払うタイミングは以下のとおりです。

【持ち家(注文住宅)】

                                        
分類支払うタイミングかかる費用
初期費用物件購入時頭金
初期費用住宅ローン借入時諸費用
ランニングコスト毎月住宅ローン
税金や保険1年に1回固定資産税
税金や保険契約更新ごと火災保険・地震保険
メンテナンス費用リフォーム費
メンテナンス費用大規模修繕費


【賃貸】 

                                        
分類支払うタイミングかかる費用
初期費用入居契約時仲介手数料
初期費用入居契約時家賃保証料
初期費用入居契約時敷金・礼金
ランニングコスト毎月家賃
ランニングコスト毎月管理費
その他2年に1回の更新ごと火災保険料
その他2年に1回の更新ごと更新料

家と計算機とグラフ
写真⑤家と計算機とグラフ-min.jpg 97.95 KB

次に、持ち家と賃貸別の生涯コストの差を比較してみましょう。持ち家の物件価格や家賃相場には地域やグレードによって金額にかなり差が出ることや、かかるコストに細かい項目を挙げるときりがないことから、一概に金額を比べることは困難です。しかし条件をある程度絞り、さらに比較するコストを単純化することで、一目で比較しやすい表にまとめてみました。

・家族構成:父・母・小学生の子ども2人
・住居地域:神奈川県
・50年間住み続けた時のコスト比較(賃貸では子どもの独立後、間取りを減らした部屋への引っ越しを想定)

【持ち家の生涯コストシミュレーション】

持ち家物件価格4,500万円の場合
                            
項目50年間の合計金額(円)
住宅ローン返済総額(金利込み) ※4,000万円借入、35年ローンの場合。2024年1月現在のフラット35金利 年1.870%とする5,454万
購入時にかかる諸費用 ※物件価格の5%とする200万
頭金500万
修繕費1,000万
固定資産税 ※1年につき12万円とする600万
総合計7,754万

【賃貸の生涯コストシミュレーション】

賃貸 前半25年3LDK家賃18万円、後半25年2LDK15万円の場合
                        
項目50年間の合計金額(円)
3LDKのマンション(前半25年)5,400万
2LDKのマンション(後半25年)4,500万
入居時にかかる諸費用 ※敷金礼金合わせて家賃4ヵ月分×2回132万
契約更新料 ※更新回数24回(2年に1回1ヵ月分とする)396万
総合計1億428万

参考元: 住宅金融支援機構|2022年度フラット35利用者調査

住宅とお金の問題イメージ
写真⑥住宅とお金の問題イメージ-min.jpg 84.22 KB

コスト面で見ると、持ち家は初期投資に多額の費用がかかる分、ローンを完済さえすれば住居費の負担はなくメンテナンスなどの費用や固定資産税などの支払いだけで暮らしていけることになります。一方、賃貸では年金生活になった場合でも家賃を支払う義務が発生します。収入減に応じてランクを落として引っ越す可能性もあります。老後は医療面でも費用がかかりがちなので、金銭的に余裕のある暮らしが必要だと考慮しておきましょう。

考えごとをする夫婦
写真⑦考えごとをする夫婦-min.jpg 72.08 KB

最後に、持ち家と賃貸のどちらが自分に合っているか、参考材料としてそれぞれの特徴を紹介します。

【持ち家に向いている人】

・老後の住居費にお金をかけたくない人
・内装や設備を自分好みにしたい人
・庭付きの広い家に住みたい人
・引っ越しに抵抗のある人

【賃貸に向いている人】

・家のメンテナンスが苦手な人
・転勤族やいろいろなところに住みたい人
・ライフプランが未定な人
・住宅ローンを組みたくない人

上記に挙げた特徴はほんの一例です。ライフスタイルや価値観が変化する場合もあります。あくまで参考のひとつにしてみてください。

木目がおしゃれなバルコニー
写真⑧和歌山_木目がおしゃれなバルコニー.jpg 11 MB

持ち家のメリットは、住宅ローン完済後自分の資産になることや間取りや内装などの自由度が高いことです。一方賃貸では、転居が好きにできることやメンテナンス費用がかからないことがメリットといえます。コスト面やライフスタイル、住居に対する価値観などさまざまなことを考慮して、自分にとって最適な選択をしましょう。

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