【東京都】注文住宅の建築費用相場と坪単価！年収を考慮した住宅ローンの目安



まずは、東京都に注文住宅を建てるときの費用相場と坪単価を確認してみましょう。

注文住宅を建てる際、最初に把握しておきたいのが建築費用の相場です。住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」によると、2025年度に東京都内でフラット35を利用して建てられた注文住宅の平均建設費は以下のようになっています。

・土地付注文住宅：約3,733万円
・注文住宅のみ：約5,131万円

この結果から、東京都の注文住宅にかかる建築費用は、土地の有無によっても異なりますが3,700～5,200万円程度が一つの目安となるでしょう。
全国の平均建築費（土地付注文住宅約3,737万円、注文住宅のみ約4,260万円）と比較すると、土地付注文住宅の建設費は同等に見えます。これは、東京都は地価が高いため建物の延床面積をコンパクト（平均31.7坪）に抑える傾向があるからです。注文住宅のみの費用で見ると、全国平均より約870万円高く、東京都の建築コストは高い水準にあることがわかります。

参考元：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査 2025年度集計表

財務局の「令和8年地価公示価格」によると、東京都における住宅地の地価（坪単価平均）は以下の通りです。

・区部全域：約283.1万円/坪（856,400円/㎡）
・多摩全域：約82.0万円/坪（248,200円/㎡）
・東京都全域：約186.8万円/坪（565,100円/㎡）

横浜市の住宅地における坪単価平均は約87.9万円、さいたま市では約81.6万円なので、東京都の地価は他の首都圏主要都市と比較して高額であることがわかります。
東京都での平均敷地面積は約37.6坪で、これをもとに換算すると、土地代の目安は約7,023万円です。（※2025年度フラット35・土地付注文住宅）
東京都で注文住宅を建てる際の土地代は7,000万円程度が一つの目安となりますが、都心部の高額エリアが平均を引き上げている影響も大きいため、購入エリアや敷地面積によって大きく変動します。

参考元：東京都財務局｜令和8年地価公示価格（東京都分）
参考元：国土交通省｜都道府県庁所在地の住宅地「平均」価格
参考元：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査 2025年度集計表

＞＞参考コラム：注文住宅の坪単価とは？坪・㎡（平米）の広さの目安を解説！



続いて、東京都で注文住宅を購入した世帯の平均年収と注文住宅建築にかかったコスト、月々の住宅ローン返済額をご紹介します。

東京都で注文住宅を建てる方の世帯年収は、全国と比較しても高い傾向にあります。2025年度に土地付注文住宅を購入した世帯平均年収は約926万円、本人のみの年収は約750万円でした。全国的な平均世帯年収は約742万円、本人の年収は約598万円です。全国の平均年収と比べると、東京都は約1.24倍となっており、比較的高めであることがわかります。
しかし、実際の分布データを見ると、本人の年収では400～600万円台（約28％）、世帯年収でも600～900万円（約43％）がボリュームゾーンとなっています。
平均値は一部の高額所得層が引き上げている面が大きく、年収が平均に届いていなくても、資金計画やローンの工夫をしっかり行えば、東京都内で注文住宅を建てることは十分に可能だといえるでしょう。

参考元：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査 2025年度集計表

＞＞参考コラム：注文住宅を建てるときに資金計画は必要？重要性と計画の立て方を解説

東京都内で注文住宅を検討する際、住宅にかかる総コストや実際の年収でどれくらいの住宅ローンが組めるのかを把握しておくことが大切です。
2025年度にフラット35で土地付注文住宅を購入した方の総コストや資金計画の実態は以下のようになっています。



東京都では、土地と建物の平均総額が約8,000万円を超え、約1,400万円の手持金（頭金）を用意して住宅ローンを組み、月々の返済額を20万円前後に抑えているのが実情です。
これを踏まえ、2025年度の平均返済負担率27％を基準に、3つの年収パターンにおける月々の返済額と借入可能額を試算しました。（※35年ローン、ボーナス加算なし、固定金利1.5％、元利均等返済）



ただし、上記はあくまでも平均的な目安です。将来的に必要になる費用は家族構成やライフスタイルによって異なるため、借入限度額ではなく「無理なく返せる適正予算」の把握が欠かせません。
R+houseでは、年収やライフプランに基づいた資金計画と建築家の緻密なプランニングにより、限られた予算内でも理想の住まいを実現します。自分たちに合った資金計画を立てたい方、不安がある方は、お気軽にR+houseへご相談ください。

参考元：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査 2025年度集計表

＞＞参考コラム：住宅ローンの審査から借入までを解説！通過の基準やローンの選び方も



建築費用と土地代がともに高めである東京都では、少しでもコストを抑えて注文住宅を建てたいもの。しかし、東京都で長く快適な生活を送るためには、欠かせない2つのポイントがあります。それぞれのポイントについて詳しく解説します。

都市化が進んでいる東京都では、都市気候に対応した家づくりが大切です。都市気候とは、ビルや舗装した道路、車両などが密集することで起こる特有の局地気候のこと。エネルギー消費量が増えると、局地的に高温地域が現れるヒートアイランド現象が生じます。夏の最低気温が明け方になっても25℃以下にならない熱帯夜もこの気候地域で起こりやすい現象です。東京都で長く快適に暮らし続けるためには、年々発生頻度が増しているこのヒートアイランド現象や熱帯夜に対応できる家づくりを実現する必要があります。
都市気候の特徴が顕著に現れる東京都では、建物の断熱性と気密性を高めることが大切です。優れた断熱性で外の熱気を遮断し、高い気密性で室内の冷気を逃がさない構造にすることで、夏でも冷暖房効率に優れた快適な住まいが実現します。

＞＞参考コラム：注文住宅を高断熱・高気密にするメリットとは？快適な家づくりを徹底解説！

東京都の刑法犯発生状況は、2021年まで下降傾向をたどっていましたが、2022年の75,288件以降は上昇傾向に転じ、2023年には89,098件にまで増えています。2023年の侵入窃盗の認知件数は2,147件。その中で、一戸建て住宅での侵入窃盗発生割合は19.7％となっています。住宅への侵入窃盗発生件数はそれほど多くはありませんが、刑法犯罪の発生件数自体が増え始めている現状では、住宅セキュリティも強化しておくと安心できるでしょう。
一戸建ての住宅であれば、門扉をつくりインターホンを設置する、窓やドアなどの侵入経路に「CP部品（防犯性能の高い建物部品）」を採用するなどの方法でセキュリティを強化できます。建物のセキュリティを強化し、安心して暮らし続けられるマイホームを実現しましょう。

参考元：警視庁｜東京の犯罪 令和6年版

＞＞参考コラム：注文住宅を建てる時に考えるべき防犯対策は？おすすめの防犯グッズもご紹介



 東京都に注文住宅を建てるときの費用相場と坪単価、平均年収、月々の住宅ローン返済額の目安、東京都に注文住宅を建てるときに欠かせない2つのポイントをまとめてご紹介しました。全国平均と比べて建築費用と土地代が高めである東京都では、年収を考慮した無理のない返済プランを立てることが大切です。R+houseネットワークの工務店では、高断熱・高気密の住宅性能とコストパフォーマンスを考慮した家づくりを行っています。R+houseネットワークの工務店で高い住宅性能と低コストを両立した家づくりを実現してみませんか？

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