お金と住まい

ハザードエリアが住宅ローン減税の対象外に？変更点や家づくりの要点を解説

更新日 2026.02.20 / 公開日 2026.02.17

2026年の税制改正では、住宅ローン減税に新たな基準が追加されます。「住宅ローン減税の変更点が分からず困っている」「ハザードエリアだと減税されないの？」といった不安を抱える方も多いでしょう。今回は、2025年12月のニュースを振り返りつつ、変更点を詳しく解説します。住宅ローン減税の基本や、家づくりで重要な点も学べる内容となっています。これから家づくりをする方はぜひご一読ください。

【住宅ローン減税】エリアによっては適用対象外に！
【住宅ローン減税のニュースを整理】変更のポイントは？
【基本】そもそも住宅ローン減税とは？詳細をチェック！
新制度導入により住宅ローン減税を受けられなくなるエリア
新制度導入後の家づくりのポイント
- ハザードマップを確認しながら土地を探す
- 住宅性能を重視する
住宅ローン減税に関するよくある質問
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【住宅ローン減税】エリアによっては適用対象外に！

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2025年12月、政府・与党が住宅ローン減税の制度内容を見直す方向であると各メディアが報じました。今回のニュースのポイントは、災害リスクの高いエリアにおける新築の住宅が住宅ローン減税の適用対象から外される点にあります。

実際、自民党が公開した「令和8年度税制改正大綱」には、災害レッドゾーン内の新築住宅を、住宅ローン減税の対象外とするといった内容が盛り込まれました。つまり、選ぶ土地次第で税制のメリットを享受できるかどうかが決まることになります。

参考元：自民党｜令和8年度税制改正大綱

【住宅ローン減税のニュースを整理】変更のポイントは？

マイホームを検討している方は、今回の税制改正でどのような変更があるのか、いつから適用されるのかなど、さまざまなことが気になるでしょう。ニュースのポイントを整理しながら、変更点をご紹介します。

【1】住宅ローン減税の要件に立地が追加！

今回の大きな変更点は、立地に関する項目が住宅ローン減税の条件として追加されたことです。従来の住宅ローン減税は、主に建物の省エネ性能を要件とする制度でした。従来の制度では、災害リスクが高いエリアに建てたとしても住宅ローン減税が適用されます。しかし今後は、選んだ土地が災害ハザードエリア内に位置している場合は、制度が適用されない可能性があります。

改正後の制度は、ハザードマップで色がついているエリアを一律で対象外としているわけではありません。住宅ローン減税の適用対象外となるのは、災害リスクが高いとされる災害ハザードエリアのなかでも、災害レッドゾーンに建てられた新築住宅です。災害レッドゾーンの主な区域は、以下の通りです。

・災害危険区域
・地すべり防止区域
・急傾斜地崩壊危険区域
・土砂災害特別警戒区域
・浸水被害防止区域

災害レッドゾーンの各区域の情報については、後述していますので参考にしてください。
なお、同じ災害ハザードエリアでも、災害イエローゾーンに該当する浸水想定区域などは、基本的に適用対象となります。

参考元：国土交通省｜住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～
参考元：国土交通省｜2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅で住宅ローン減税を受けるには省エネ性能が必須となります
参考元：国土交通省｜1．これまでの防災や復興に係る取組み
参考元：国土交通省｜住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（所得税等）

【2】要件に立地が追加された理由

住宅ローン減税の要件として災害リスクに関する項目が追加された理由は、安全・安心な住まいの実現を目指すためです。大雨・台風・地震などの被害に関するニュースを目にする機会は、少なくないでしょう。エリアによっては、大きな被害が出ているところもあります。今回の改正は、国が進める「立地適正化計画」等と歩調を合わせ、災害リスクの高いエリアにおける居住を抑制することで、被害を最小限に抑える狙いがあるのです。

実際、国は災害ハザードエリアにおける建築を抑制するための取り組みを実施してきました。災害レッドゾーンの一部区域では、すでに家の建築が禁止されています。また、行政の勧告に従わずに災害レッドゾーン内に家を建てた場合は、固定資産税の減税措置を適用しないといった仕組みも導入。住宅ローン減税についても同じ方向性で、危険区域における住宅の建築を抑えようとしていることが伺えます。

参考元：自民党｜令和8年度税制改正大綱
参考元：国土交通省｜1．これまでの防災や復興に係る取組み
参考元：国土交通省｜新築住宅に係る固定資産税の減額措置

＞＞参考コラム：【注文住宅の耐震関連情報】地震災害が生じやすい場所の特徴とは？

【3】改正後の制度が適用されるタイミング

改正後の住宅ローン減税制度は、2026年1月1日から適用開始となっています。ただし、災害レッドゾーンにおける住宅の新築が制度の適用外となるのは、2028年以降の入居からです。2027年までに入居するケースは、住宅ローン減税が適用される方向となっています。

参考元：国土交通省｜住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～
参考元：国土交通省｜令和8年税制改正における住宅ローン減税の制度変更 Q＆A

【基本】そもそも住宅ローン減税とは？詳細をチェック！

住宅ローン減税とは、家を建てたり購入したりする際に組んだ住宅ローンの年末残高に応じて、納めた所得税や住民税から一定額が差し引かれる仕組みのことです。控除額は、年末に残っている住宅ローンの金額に控除率0.7%を乗じたもの。例えば、年末に3,000万円の住宅ローンが残っている場合の控除額は、単純計算で21万円です。

住宅ローン減税には、住宅の省エネ性能が大きく関係しています。制度が適用されるのは、合計所得金額2,000万円以下のケースです。

また、19歳未満の子どもがいる子育て世帯、夫婦のうち少なくとも1人が40歳未満の若者夫婦世帯が優遇される仕組みがあることも特徴です。子育て世帯・若者夫婦世帯は、借入限度額が高く設定されています。借入限度額や控除期間を、住宅性能ごとにおさらいしていきましょう。

参考元：国土交通省｜住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（所得税等）

長期優良住宅・低炭素住宅の場合

長期優良住宅は、長期にわたって良好な状態で住める優良な住まいを指します。また、低炭素住宅とは、生活や活動に伴い生じる二酸化炭素を抑制するために工夫された家のことです。長期優良住宅や低炭素住宅を建てる場合の借入限度額と控除期間は、以下の通りです。

【長期優良住宅・低炭素住宅の場合】

	借入限度額	控除期間
新築	4,500万円 ※子育て・若者夫婦世帯5,000万円	13年
既存	3,500万円 ※子育て・若者夫婦世帯4,500万円	13年

優れた性能を持つ長期優良住宅や低炭素住宅は、借入限度額がほかの住宅よりも高く設定されています。特に、子育て・若者夫婦世帯が住宅を新築するケースでは、最大で5,000万円の借入が可能です。なお、既存住宅購入時の借入限度額は、子育て・若者夫婦世帯の場合で4,500万円となっています。控除期間については、新築・既存住宅ともに13年間です。

参考元：国土交通省｜長期優良住宅のページ
参考元：国土交通省｜エコまち法に基づく低炭素建築物の認定制度の概要
参考元：国土交通省｜住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（所得税等）

＞＞参考コラム：補助金が受けられる長期優良住宅とは？メリット・デメリットなど徹底解説

ZEH水準省エネ住宅の場合

ZEH水準省エネ住宅とは、太陽光発電設備はないものの、一次エネルギーの消費量の収支がゼロ以下となるZEHと同等水準の性能を持つ家のことです。2030年からは、ZEH水準省エネ住宅が住宅性能の最低ラインとなる見込みです。借入限度額と控除期間を以下にまとめました。

	借入限度額	控除期間
新築	3,500万円 ※子育て・若者夫婦世帯4,500万円	13年
既存	3,500万円 ※子育て・若者夫婦世帯4,500万円	13年

ZEH水準省エネ住宅の場合、借入限度額は新築・既存ともに同じ金額で、省エネ基準適合住宅より高いことが特徴です。基本的には3,500万円、子育て・若者夫婦世帯なら4,500万円までの借入に対して住宅ローン減税が適用となります。控除期間はどちらも13年間です。

参考元：国土交通省｜家選びの基準変わります
参考元：国土交通省｜住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（所得税等）

＞＞参考コラム：注文住宅を高断熱・高気密にするメリットとは？快適な家づくりを徹底解説！

省エネ基準適合住宅の場合

建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）で定める基準を満たす住まいを、省エネ基準適合住宅といいます。2025年4月には、すべての新築住宅が、省エネ基準に適合しなければならないといった決まりが追加されています。

	借入限度額	控除期間
新築 ※1	【2026～2027年入居の場合】 2,000万円 ※子育て・若者夫婦世帯3,000万円	【2026～2027年入居の場合】 13年
既存	2,000万円 ※子育て・若者夫婦世帯3,000万円	13年

省エネ基準適合住宅の場合、現状では新築・既存ともに2,000万円までの借入に対して制度が適用されます。しかし、適用対象となるのは、2026～2027年に入居するケースのみです。2028年以降に建築確認を受けて省エネ基準適合住宅を建てる場合は、基本的に住宅ローン減税の対象外なので注意しましょう。

参考元：e-GOV 法令検索｜建築物のエネルギー消費性能の向上等に関する法律（平成二十七年法律第五十三号）
参考元：国土交通省｜家選びの基準変わります
参考元：国土交通省｜住宅ローン減税
参考元：国土交通省｜住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（所得税等）

そのほかの住宅

省エネ基準を満たさない家を新築したり購入したりする場合の借入限度額・控除期間を見ていきましょう。

	借入限度額	控除期間
新築	支援対象外	－
既存	2,000万円	10年

省エネ基準に満たない住宅を新築するときは、制度の対象外です。既存住宅を購入する場合は住宅ローン減税を受けられますが、控除期間が10年間となります。なお、子育て・若者夫婦世帯であっても、借入限度額は2,000万円です。

参考元：国土交通省｜住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（所得税等）

新制度導入により住宅ローン減税を受けられなくなるエリア

先述のように、新制度の導入によって、災害危険区域・地すべり防止区域・急傾斜地崩壊危険区域といった災害レッドゾーンでは住宅ローン減税が適用されなくなります。それぞれどのような特徴のあるエリアなのかをチェックしていきましょう。

災害危険区域

「建築基準法」に定められた、津波・高潮・出水などによる被害のリスクが著しく高い区域を指します。災害危険区域内は、もともと住居の建築が禁止されています。

参考元：e-GOV 法令検索｜建築基準法（昭和二十五年法律第二百一号）

地すべり防止区域

「地すべり等防止法」に基づいて、国が関係都道府県の意見を聞きながら指定した地域です。以下のエリアが当てはまります。

【地すべり地域】
・地すべりが発生しているエリア
・地すべりする恐れが極めて高いエリア

【地すべり区域に隣接する地域】
・地すべりを助長、あるいは誘発しているエリア
・地すべりを助長、あるいは誘発する恐れが極めて高いエリア

参考元：国土交通省｜砂防地すべり防止区域の解説
参考元：e-GOV 法令検索｜地すべり等防止法（昭和三十三年法律第三十号）

急傾斜地崩壊危険区域

「急傾斜地法（急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律）」に基づき、関係市町村長などの意見を参考に、都道府県知事が指定する区域です。以下に該当するエリアが含まれます。

・崩壊の恐れがある急傾斜地
・上記に隣接する土地のうち、崩壊が助長・誘発される恐れがあり一定の行動制限が必要なエリア

参考元：国土交通省｜砂防急傾斜地崩壊危険区域の解説
参考元：e-GOV 法令検索｜急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律（昭和四十四年法律第五十七号）

土砂災害特別警戒区域

土砂災害特別警戒区域とは、急傾斜地の崩壊などが起こった場合に、建築物が損壊され、生命・身体に著しい危害が生ずる恐れのある土地を指します。建築物の構造規制のほか、移転勧告が図られることもあります。

参考元：国土交通省｜土砂災害防止法の概要
参考元：e-GOV 法令検索｜急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律（昭和四十四年法律第五十七号）

浸水被害防止区域

「特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律」に基づいて、2021年に創設されました。洪水や雨水により、生命・身体に大きな危害が生じる可能性があると指摘されている区域です。基本的には、想定される最大規模の降雨により、浸水の深さが50cm以上になると予想されるエリアが浸水被害防止区域に該当します。

参考元：e-GOV 法令検索｜特定都市河川浸水被害対策法（平成十五年法律第七十七号）
参考元：国土交通省｜特定都市河川浸水被害対策法等の一部を改正する法律（令和3年法律第31号）

新制度導入後の家づくりのポイント

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住宅ローン減税に関する新制度の内容を考慮すると、家づくりでは大きく分けて以下の点が重要となってきます。

ハザードマップを確認しながら土地を探す

土地を検討するときは、洪水・土砂災害・高潮・津波など、各自治体のハザードマップを必ずチェックしましょう。特に重要なのが、災害危険区域や地すべり防止区域などの災害レッドゾーンに該当しないかどうかという点です。候補地ごとにハザードマップの情報を確認して、災害リスクの低いエリアを選びましょう。

また、価格だけを重視した土地選びを避けることも大切です。候補の土地が災害レッドゾーンにある場合は、地盤改良や構造強化、防水対策など、追加費用が必要となる可能性があります。また、住宅ローン減税の措置も受けられません。さまざまな観点からコストを比較して土地を検討しましょう。

R+houseは、土地探しのお手伝いも行っています。R+houseネットワークの工務店は、それぞれの地域に根付いた家づくりのプロです。地域の災害リスクや規制などをしっかり把握した上で、ご希望に合う土地をお探しします。土地と住まいの価格バランスを考慮したご提案をいたしますので、ぜひご相談ください。

＞＞参考コラム：【注文住宅の土地探し】完全攻略ガイド！失敗例から学ぶ成功の秘訣も
＞＞参考コラム：注文住宅でできる水害対策は？ハザードマップの見方や高リスクな場所も紹介

住宅性能を重視する

高性能の家づくりを行う住宅会社を選ぶこともポイントです。住宅ローン減税の対象となるためには、少なくとも省エネ基準適合住宅を建てる必要があります。住宅性能によって借入限度額が大きく異なるため、断熱性・気密性・耐震性の高い住まいを手掛ける住宅会社を探すのがおすすめです。住まいの質を高めることは、税負担軽減だけでなく、将来の資産価値の維持のためにも賢い選択肢といえるでしょう。

R+houseは、HEAT20（一般社団法人 20年先を見据えた日本の高断熱住宅研究会）が定めるG2グレード以上の住まいをご提案。国が定める基準よりも高い断熱性を備えた家を、手の届く価格でご提供可能です。耐震性については、最高ランクである耐震等級3を実現いたします。さらに、数世代にわたって安心して住める耐久性も兼ね備えています。夏も冬も快適に、そして安心して長く住める家づくりをしてみませんか。

参考元：国土交通省｜住宅ローン減税等の住宅取得等促進策に係る所要の措置（所得税等）
参考元：HEAT20 一般社団法人 20年先を見据えた日本の高断熱住宅研究会｜冬期の性能水準の提案

＞＞参考コラム：高性能住宅で叶える！夏涼しく・冬暖かい快適な家づくりとは？

住宅ローン減税に関するよくある質問

最後に、住宅ローン減税についてのさまざまな疑問にお答えします。

ハザードマップの災害イエローゾーンにある土地は減税対象外ですか？

現時点で減税対象外となるのは、原則として災害レッドゾーンの新築住宅のみです。災害イエローゾーンに家を建てる場合は、住宅ローン減税が適用されるケースが多いでしょう。ただし「令和8年度税制改正大綱」には、災害イエローゾーンなどの立地要件については、引き続き検討中であると記載されています。今後変更となる可能性もあるため、家を建てる際には必ず新たな情報をチェックしましょう。

参考元：国土交通省｜住宅ローン減税
参考元：自民党｜令和8年度税制改正大綱

災害レッドゾーンにある家を建て替える場合はどうなりますか？

住宅ローン減税が適用されます。今回の改正で住宅ローン減税の適用対象外となるのは、住宅を新築する場合です。すでに住んでいる家を建て替えたりリフォームしたりする場合は、災害レッドゾーン内であっても住宅ローンの税制優遇を受けられるでしょう。

参考元：国土交通省｜住宅ローン減税

子育て世帯なら災害レッドゾーンに家を建てても優遇されますか？

子育て・若者夫婦世帯であっても、災害レッドゾーンに家を建てる場合は対象外となります。優遇されることはありませんのでご注意ください。

参考元：国土交通省｜住宅ローン減税

制度の適用を受けたい場合は手続きが必要ですか？

住宅ローン減税制度を利用するためには、手続きが必要です。例えばZEH水準省エネ住宅として住宅ローン減税を受けるときは、申請手続きによりZEH水準と同レベルを満たすことを証明する必要があります。建設住宅性能評価書の写し、あるいは住宅省エネルギー性能証明書のどちらかを用意すれば証明可能です。

参考元：国土交通省｜令和8年税制改正における住宅ローン減税の制度変更Q＆A

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2026年の税制改正により、住宅ローン減税は性能だけでなく立地も問われるようになりました。ハザードエリアのうち、災害レッドゾーンにおける住宅の新築は、制度の適用対象外となります。そのため、土地選びの際はさらなる慎重さが求められるでしょう。土地選びで迷う場合は、地域の情報に詳しい住宅会社に相談するのも1つの手です。

R+houseネットワークの工務店は、建築家による高性能な家づくりを、土地探しからサポートいたします。見学会のほか、勉強会や個別相談会も開催しています。理想の家づくりの一歩として、まずはイベントに参加してみませんか。

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執筆者

日向美香 | Hinata Mika

株式会社くふう住まいコンサルティング

保有資格

宅地建物取引士

元パティシエ。不動産業界に転職後は、都内23区で収益用の土地やビルの売買再販を経験。その後一都三県の中古区分マンションの買取再販を経験し、2023年にハイアス・アンド・カンパニー(現：株式会社くふう住まいコンサルティング)へ入社。現在は全国各地にある、工務店の集客支援のため、土地の仕入れを行っています。

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