注文住宅の基礎知識

【注文住宅の土地探し】完全攻略ガイド！失敗例から学ぶ成功の秘訣も

更新日 2025.07.24 / 公開日 2025.07.16

理想の注文住宅を実現するには、土地探しが重要です。しかし、ポイントを知らずに土地探しを始めてしまうと、後悔することも。今回は、土地探しのよくある失敗例や手順を解説します。よく使われる用語の意味や、希望条件の優先順位のつけ方などもまとめていますので、これから土地探しをする方、現在お困りの方はぜひお役立てください。

注文住宅の土地探しで役立つ！知っておきたい専門用語
注文住宅の土地探しで後悔しないために！よくある失敗例と対策
注文住宅の土地探しはどう進める？手順をチェック！
失敗しない土地探しの鍵！希望条件の優先順位の決め方
土地探しを成功させるのに重要なポイント
- 住宅会社を早めに決める
- 希望条件に合わない土地でも設計次第でカバーできる可能性がある
注文住宅の土地探しにおける注意点
- すべての希望を叶えるのは難しいことを知ろう
- 条件に合う土地を見つけたら早めに申し込みする
土地決定から着工まで！マイホーム計画の具体的な流れ
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注文住宅の土地探しで役立つ！知っておきたい専門用語

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まずは、土地探しで使われる用語の意味を簡単にご説明します。

整形地

整形地とは、正方形や長方形など、形状が整った土地を指します。整形地の魅力は、周囲の状況に合わせて家の配置を調整でき、理想の住まいを叶えやすいことです。一方で、なかなか見つからない、取得費用が高いなどのデメリットもあります。

不整形地・変形地

三角形・台形・平行四辺形など、整形地に該当しない形の土地を、不整形地・変形地といいます。変形地のメリットは、数が多いため見つかりやすく、そして取得費用を抑えやすい点です。デメリットとしては、造成工事が必要になること、整形地と比較して建築制限が多いことが挙げられます。ただし、制限の条件をクリアできれば、個性的な住まいが実現できるでしょう。

建ぺい率

建ぺい率は、敷地面積のうち、どの程度を建物に使えるかを表したものです。例えば、敷地面積が36坪（119㎡）、建ぺい率が50％の場合は、18坪（約60㎡）を建物に使えます。2階建て以上の住宅なら、最も広い階の面積に適用されます。

容積率

土地に建築可能な延床面積を定めたものを、容積率といいます。延床面積とは、建物のすべての床面積を合計したものです。つまり、2階建て以上の場合は各階の床面積も含まれます。例えば、敷地面積36坪（119㎡）、容積率100％の場合は、延床面積が36坪（119㎡）までの建物を建築可能です。

斜線制限

斜線制限は、光を取り入れたり風通しを良くしたりするために定められている、建物各部の高さに関する決まりです。隣接する土地・道路などに対する制限を設けることで、良好な住環境を保つ効果があります。

用途地域

住環境を整えるために決められた、13のエリア分けのこと。例えば、第一種低層住居専用地域には、住宅・小中学校・小規模店舗などが建てられます。また、第一種中高層住居専用地域なら、大学や病院なども建築可能です。用途地域は、家の周りにできる可能性がある施設を把握するのに役立ちます。

参考元：国土交通省｜用途地域

注文住宅の土地探しで後悔しないために！よくある失敗例と対策

希望に合わない、近隣トラブルに巻き込まれる、予算をオーバーしてしまうなどの事態に直面して、すでに「疲れてしまった」という方もいるでしょう。事前準備なしで土地探しを開始すると、後悔する可能性があります。まずは、土地探しで後悔することの多い、6つのケースとその対策を見ていきましょう。

【ケース1】土地の形状などが希望に合わない

形状や定められた条件を確認せずに土地を購入すると、理想の家を建てられないことがあります。例えば、変形地を選ぶ場合は、整形地よりも土地代を抑えやすいでしょう。しかし、整形地と比べると、建築の自由度が低くなってしまうことも。この場合は、変形地での家づくりを得意とする住宅会社に依頼することで、理想を実現しやすくなるでしょう。

また、建ぺい率・容積率・斜線制限などの法的条件にも注意が必要です。これらの法的条件は、土地の大きさや周りの建物との距離などにより決められています。そのため、マイホームのイメージがある程度決まっている場合は、制限がないか確認しておきましょう。

＞＞参考コラム：建ぺい率と容積率に詳しくなろう！マイホームの土地を購入する前に要チェック

【ケース2】利便性が悪い

利便性を考慮せずに土地を選ぶと、失敗につながりやすいでしょう。例えば、静かな環境を求めすぎると、生活を送るのに必要な病院やスーパーなどから離れてしまうことがあります。買い物を家の近くで済ますことができないと、日々の負担が大きくなりストレスを感じやすいでしょう。また、通勤・通学を考慮すると、駅までの距離も重要となります。

「利便性が低く住みにくい」といった事態を回避するためには、生活をイメージしながら実際に周辺を歩いてみることが大切です。子どもが大きくなった場合など、将来のことまで考えて、必要な施設が近くにあるかをチェックしましょう。

【ケース3】日当たりが悪い

土地を気に入って購入したものの、実際に住んでみたら日当たりが悪かったというケースもあります。日当たりが良い条件は、一般的には南向きとされています。しかし、近くに大きな建物や樹木がある場合は、この限りではありません。日当たりが悪いと、部屋が暗くなりやすくなります。また、性能を重視せずに家を建てるケースでは、冬場に室内が冷え込みやすく後悔することもあるでしょう。

このことから、土地を決める際は、現地へ行って実際の日当たりをチェックすることをおすすめします。また、周辺の建設計画も確認しましょう。

＞＞参考コラム：南向き間取りとは？日当たりが良い注文住宅の間取りや事例も紹介

【ケース4】近隣トラブルに巻き込まれる

事前の確認不足により、近隣トラブルに悩まされることも。特に多いのが、騒音トラブルです。騒音の内容としては、車のエンジン音やペットの鳴き声などが挙げられます。また「隣人がゴミ出しルールを守らない」など、ゴミ捨てトラブルに巻き込まれることもあります。

近隣トラブルを回避するには、事前に自治会の状況を調べる、日中・夜間の周辺の様子を実際に確認するなどの対策が必要です。

【ケース5】予算をオーバーしてしまう

土地にお金をかけすぎて、建物に予算を割けなくなったという失敗例もあります。建物の予算が大幅に削られてしまった場合は、満足のいく性能や間取りを実現できないでしょう。ただし、建物ばかりにお金をかけてしまうと、立地などの問題が出てきます。

そのため土地探しでは、全体の予算や土地・建物の価格のバランスを考慮することが重要です。

＞＞参考コラム：注文住宅の相場はどのくらい？費用の内訳や予算計画を立てる際のポイントも！

【ケース6】理想に合う土地が見つからない

希望の条件に合う土地が見つからないケースもあります。希望を詰め込みすぎる場合、すべての条件を満たす土地を探すのは難しいでしょう。また、条件の良い土地は、販売開始から短期間で売れてしまうことも少なくありません。

こうした失敗を防ぐためには、条件に優先順位をつけること、そして希望に合うところがあったらすぐに決断することが大切です。住宅会社に相談すると、プロの意見も参考にしながら土地を探せるでしょう。

注文住宅の土地探しはどう進める？手順をチェック！

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土地探し成功のコツは、いきなり不動産会社へ行かないことです。事前に予算や希望条件などを考えておかないと、後悔する可能性が高いでしょう。失敗しないための手順を、以下にまとめました。

【ステップ1】エリアと予算を決める

まずは、どのエリアに住みたいのか、土地にどの程度の予算が割けるのかを考えましょう。エリアは、希望条件に合うところを複数ピックアップします。土地の予算に関しては、住宅の建築費用のほか、手数料や税金なども考慮しましょう。

【ステップ2】希望条件の優先順位を考える

「駅まで徒歩10分」「小学校・中学校に近い」「面積が大きい」「日当たりが良い」「静かに暮らせる」といった希望をピックアップして、優先順位をつけることも大切です。これらの条件をすべて満たす土地は、簡単には見つかりません。仮に見つかったとしても、予算をオーバーしてしまう可能性があります。しかし、優先順位が決まっていれば、土地を探しやすくなるでしょう。優先順位のつけ方については後述していますので、参考にしてください。

【ステップ3】条件に合う土地を探す

エリア・予算・条件が決まったら、希望に合う土地を探しましょう。土地探しの主な手段は、以下の通りです。

【土地探しの主な手段】
・住宅会社に相談する
・インターネットで検索する
・希望のエリアを歩いて売地を探す

条件に合う土地を探すときは、そのサポートまでを行っている住宅会社に相談すると良いでしょう。選択肢としては不動産会社もありますが、理想の住まいを踏まえた上で土地の提案をしてもらいたい場合は、住宅会社がおすすめです。住宅会社に相談すれば、土地と建物の予算のバランスも取りやすいでしょう。

ほかには、インターネット上で条件を絞り込んで、土地を探す方法もあります。ただし、最新の情報でない可能性もあるため注意が必要です。歩いて売地を探す方法は、エリアの雰囲気や利便性も同時にチェックできる点が魅力です。しかし、必ず土地が見つかるとは限らないため、ほかの手段との併用をおすすめします。

【ステップ4】敷地調査

土地が決定したら、敷地調査を行います。調査内容は、土地の形状・面積、地盤の状態、建築条件、水道・ガスの有無などです。

【ステップ5】契約

敷地調査が終わったら、契約に進みます。契約の際は、一般的に手付金が必要となるため、まとまったお金を用意しておきましょう。

なお、住宅ローンは、建物の引き渡し時に契約するものです。一方、土地や建物の費用は、融資を受ける前から必要となります。自己資金ですべてを賄うと負担が大きいため、つなぎ融資も検討しましょう。

失敗しない土地探しの鍵！希望条件の優先順位の決め方

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理想の土地を手に入れるためには、優先順位を決めることが大切です。ここからは、優先順位の決め方やポイントをご紹介します。

優先順位を決める際に検討すべき内容

土地の条件のうち主なものを以下にまとめました。

・形状や面積
・交通利便性
・自然環境
・住環境
・教育施設や学区
・災害リスク

土地の形状や面積は、設計プランを左右する可能性があります。理想のマイホームを実現するのに適した形状や面積を把握して、希望条件として挙げましょう。また、日々の生活に影響する、交通利便性・自然環境・住環境も重視したいポイント。子育て世帯なら、近くに子どもが遊べる公園や学校、教育施設などがあることも重要です。水害リスクの大きいエリアなら「河川から離れている」「高台である」といった条件の優先度も高くなるでしょう。

優先順位を決める際の手順

優先順位を決定するときの3つのステップは、以下の通りです。

【ステップ1】理想の暮らしをイメージする
【ステップ2】譲れない条件・妥協できる条件をリストアップする
【ステップ3】家族で話し合う

まずは、家族構成・ライフスタイル・将来のビジョンなどを考慮しつつ、実現したい生活をイメージしましょう。現状を分析し、普段の生活で満足している点、不満に感じている点を洗い出します。

次に、理想の暮らしを送るための条件を、家族それぞれがリストアップします。そのなかから、譲れないものを3～5つ考えましょう。また、妥協できる条件の検討も大切です。

最後に、それぞれの条件を共有し話し合いながら、家族全員が納得できる結論を出しましょう。判断に迷うときは、住宅会社に相談して専門家の視点からアドバイスを受けるのもおすすめです。

優先順位を決める際のポイント

優先順位を考えるときのポイントをご紹介します。

土地選びの軸を決める

譲れない条件を明確にして、土地選びの軸を決めましょう。軸が定まっていないと、結果的に満足できないマイホームになってしまう可能性があります。うまく判断できないときは、譲れない条件をもとにした消去法も有効です。例えば、譲れない条件が「職場にアクセスしやすい」「近くに学校がある」の場合で考えてみましょう。このケースでは、職場へのアクセスが悪い土地と、近くに学校がない土地は候補に入れません。少し考え方を変えるだけで、土地選びがスムーズに進むこともあるため、取り入れてみましょう。

ライフステージの変化を見据える

長い間住み続けることを考えて、将来のニーズにも対応できる土地を選びましょう。現在の状況のみを考慮して土地選びをすると、後悔することがあります。例えば将来、車なしで生活することになるかもしれません。この場合、徒歩圏内に駅やバス停、スーパーなどがないと不便だと感じるでしょう。こういった失敗を防ぐためには、先のことまで考慮して土地を探す必要があります。

積極的に専門家に相談する

理想の家づくりをするには、専門家への相談が必要不可欠です。住宅会社に相談すれば、建築的な観点からもアドバイスをもらえるため、条件を整理しやすくなるでしょう。また、住宅会社のイベントに参加して、土地や注文住宅に関する知識を深めることも大切です。専門家と相談しながら、納得のいく家づくりをしましょう。

R+houseは、家づくりの専門家として、広い視点でアドバイスいたします。また、必要な知識やノウハウを学べる「賢い家づくり勉強会」、さまざまな疑問を解決できる「おうちのギモン個別相談会」も開催しています。土地をお探し中の方、注文住宅を検討されている方は、ぜひご相談ください。

土地探しを成功させるのに重要なポイント

土地を探す際のポイントを以下にまとめました。

住宅会社を早めに決める

土地探しと並行して、もしくはそれよりも前に、住宅会社を探しましょう。建物にかかる費用がまったく見えないと、土地にかける予算も決めにくくなります。早い段階で住宅会社に相談すれば、土地選びに専門家のアドバイスを反映可能です。土地契約後の建築までの流れも、スムーズに進みやすいでしょう。

希望条件に合わない土地でも設計次第でカバーできる可能性がある

完全に希望した通りの土地が見つからなくても、理想のマイホームを実現できる可能性はあります。特に土地の形状や面積については、設計次第で快適な家づくりが可能です。

R+houseは、変形地での家づくりも得意としています。土地が持つ可能性を最大限に引き出し、ライフスタイルにマッチする空間をご提供可能です。また、狭小地においても、空間に広がりを生み出すことで、快適な家を実現いたします。

＞＞参考コラム：【注文住宅】狭小住宅を建てるには？建築の際のポイントやメリット・デメリットをご紹介

注文住宅の土地探しにおける注意点

土地探しの際に気をつけたいポイントをまとめました。

すべての希望を叶えるのは難しいことを知ろう

「失敗したくない」との思いから、希望条件をすべて満たす土地を探し求めるのはおすすめできません。100％希望通りの土地に出会える可能性は低いためです。完璧な土地を探し続けるうちに、気になっていたところが売却されてしまうケースもあります。ある程度の条件を満たす土地を見つけたら、思い切って決めてしまうのも選択肢の1つです。

条件に合う土地を見つけたら早めに申し込みする

条件の良い土地が見つかったら、すぐに申し込みをしましょう。好条件の土地は、早い段階で売れてしまう可能性が高いためです。土地購入は、スピード感が重要です。素早い判断をするためにも、条件に優先順位をつけることはマストといえるでしょう。

土地決定から着工まで！マイホーム計画の具体的な流れ

最後に、土地が決まってからの流れもご紹介します。マイホーム計画をスムーズに進めるために、ぜひ参考にしてください。

住宅ローンの事前審査

土地が決まったら、住宅ローンの事前審査を申し込みます。金利や返済条件などをチェックしながら、借入先を検討しましょう。

住宅ローンの事前審査は、誰もが通過できるものではありません。もし事前審査が通らない場合は、頭金を確保して借入額を減らす、ほかの銀行やローン会社で申し込むなどの方法を考えましょう。

＞＞参考コラム：住宅ローンの審査から借入までを解説！通過の基準やローンの選び方も

プランの決定

次に、打ち合わせをしながら間取りや仕様などのプランを決めていきます。土地にかかる費用を踏まえつつ、予算をオーバーしないように注意しましょう。

R+houseは、建築家との打ち合わせを通して、ライフスタイルや価値観にマッチするプランをご提案しています。プランに対するフィードバックや、追加の要望などにも対応いたします。

本契約

詳細なプランが決まると、設計図や金額を確定します。見積もりに納得できたら、本契約を結びましょう。本契約後は、家を建てるのに必要な書類の提出が必要です。住宅会社が申請手続きを代行してくれることも多いので、確認してみましょう。

住宅ローンの申し込み

家の金額が確定したら、住宅ローンの申し込みを行います。無理なく返済できるように計画しましょう。

着工（ちゃっこう）

住宅ローンの審査が通ったら、地鎮祭を経て工事を始めます。

＞＞参考コラム：地鎮祭とは？準備するものや流れ、費用相場などを解説！地鎮祭のよくある疑問も

R+houseは、品質チェックリストを用いて施工管理を実施。すべての建物で気密測定を行って、品質を担保しています。

注文住宅や土地の相談はR+houseネットワークの工務店にお任せください

土地探しは、理想のマイホームを実現する重要なステップです。土地選び成功の鍵は、エリアや予算、希望する条件の優先順位をあらかじめ決めること。また、早い段階から住宅会社に相談することも重要です。専門家の意見も踏まえて、後悔のない土地選びをしましょう。

R+houseネットワークの工務店は、断熱性・気密性・耐震性の高い住宅をつくっています。また、費用の無駄を省くためのしくみを構築していることも特徴です。注文住宅をつくるだけでなく、土地探しのサポートも行っておりますので、ぜひお声がけください。

＞＞土地のご相談もまずはお気軽にどうぞ！R+houseネットワークのおうちのギモン個別相談会はこちら

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執筆者

塩味隆行 | Shiomi Takayuki

株式会社くふう住まいコンサルティング一般社団法人住宅資産価値保全保証協会認定講師

保有資格

中小企業診断士

住宅検討をされている方が後悔しない家づくりを実現いただくため、全国各地で年100回以上、家づくりセミナーの講師を担当しています。住宅購入の際に必要となる性能や土地についての基礎知識から、資金計画などの専門的なことまで、客観的かつ具体的に情報をお伝えいたします。

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監修者

日向美香 | Hinata Mika

株式会社くふう住まいコンサルティング

保有資格

宅地建物取引士

元パティシエ。不動産業界に転職後は、都内23区で収益用の土地やビルの売買再販を経験。その後一都三県の中古区分マンションの買取再販を経験し、2023年にハイアス・アンド・カンパニー(現：株式会社くふう住まいコンサルティング)へ入社。現在は全国各地にある、工務店の集客支援のため、土地の仕入れを行っています。

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