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今でも資産の価値はある?不動産の現状

これまでは土地は資産であると言われ、一軒家を購入する人も多くみられていました。しかし郊外では空き家も増え、土地を持つことへの資産価値が薄れてきているようにも感じられます。そこで、平成27年7月9日に高度交通省から公表された『平成26年度 土地問題に関する国民の意識調査』をもとに、現在の国民が土地にどのような考え方を持っているのかについて考えてみましょう。

なんと約8割!根強い持家志向

まずは、「住宅の所有に関する意識について」から見ていきます。
この質問でダントツの1位が見られたのは「土地・建物については、両方とも所有したい」という回答で、79.2%の人からの支持を受けました。この調査が始まった平成5年から、「土地・建物の両方とも所有したい」という回答は常に80%前後を示しています。このことから国民の約8割は持ち家に住みたいと考えているという事がわかります。

その理由としてあげられるのは、「子供や家族に土地・建物の形で財産を残したいから」というのが52.7%で1位でした。2位には34.2%に人が「土地・建物は他の資産と比べて有利な資産だから」と回答しています。

土地や建物は財産であるため、「有利な資産」であるという意識が根強いことが示されました。

それって本当?土地が資産として有利?

土地と建物の両方を所有したいと考える人の中では、土地は有利な資産と回答した人が多くみられましたが、実際には土地を本当に資産であると思っている人は減っている傾向にあります。

それは「資産としての土地」についての質問で、明らかになりました。

この質問で「土地は有利な資産と思う」と答えた人は30.3%であり、「土地は有利な資産と思わない」と答えた40.1%を下回る結果を見せています。「どちらともいえない」という回答は25.6%でした。
この結果から「土地は有利な資産であるのか?」という質問に対しては「有利である」と思う人よりも「有利ではない」と思う人が多いことが分かります。

20年前に行われた同調査では、「土地は有利な資産と思う」と答えた人は61.9%もあり、今回の調査での大幅なダウンが見られます。20年前には「土地は有利な資産と思わない」はたったの21.9%で、「どちらともいえない」という回答は12.5%にとどまっています。

20年前には土地が有利な資産であると考えている人が6割以上もいたことに対して、20年間でその考えを持つ人は半数になりました。土地が有利な資産であるという意識は大きく変化したことがうかがえます。一体何が原因となったのでしょうか。

バブル崩壊で学んだこと

この20年の間に起こった大きな出来事といえば、バブルの崩壊があげられるでしょう。バブル期には持ってるだけで値が上がり続けると言われた土地神話は、バブルの崩壊とともに終わりを告げました。
80年代後半に訪れたバブル期にはたったの数年で2~3倍にも跳ね上がった地価が、1991年にピークを迎え、その後バブルの崩壊とともに一気に値下がりを見せたのです。それ以来20年にもわたり、地価は下がり続けています。そのため、20代や30代といった住宅購入を考える世代はバブルを知らない世代であるため、土地の値段は下がるものであるという意識が根付いているのでしょう。

さらに土地や建物にかかる税金も問題視されています。土地や建物は所有しているだけで税金の対象となり、使っていない土地に対しては、固定資産税評価額に対する固定資産税が1.4%、地域によって異なりますが都市計画税として0.3%が課税されます。両方を合わせて1.7%が何も使っていない土地に対して毎年課税されてしまいます。この固定資産税と都市計画税を毎年払い続けることで資産価値的には減っているとも言えるでしょう。というのも、何も使っていない土地の地下上昇率がゼロであると考えたうえで、毎年固定資産税と都市計画税を払い続けると計算すると、約68年後には現在の時価と同じだけの税金を納めることになります。言いかえれば、約68年で土地の資産価値は消滅してしまいます。

元本に課税される資産であることをよく考えよう

土地と建物は運用しないと目減りする

現預金や株式、証券などといった金融資産では、金額がいくらであってものその「元本」に課税されることはありません。金融資産に対して課税されるのは、利息や差額といった運用して得られた金額のみです。そのため銀行預金やタンス預金などを選ぶことで、リスクの多い方法での目減りを防ぐことができます。

それに対して、土地や建物といった不動産は、所有しているだけで固定資産税や都市計画税が課税されてしまいます。言いかえれば「元本」に対しての課税が行われているのです。そのため、不動産は遊休地として放置し、何も使わずにおいておくと、町都市固定資産税と都市計画税が課税され、本来あるはずであった資産価値である「元本」そのものが減ります。土地と建物は運用しないことで、どんどん目減りしていってしまう資産であると言えます。

有利な点は何か?

前にも紹介した「資産としての土地」の質問で「土地は有利な資産である」とこたえた30.3%の人に「なぜそう思うのか?」という質問を投げかけてみましたので、結果を見ていきましょう。

土地を有利な資産であると考える理由には、「土地はいくら使っても減りもしなければ古くもならない、なくならない」といった意見が36.7%で1位となりました。2位には20.9%の人が「土地は生活や生産に役に立つ」と回答しています。「価格の変動リスクの大きい株式等に比べて、地価が大きく下落するリスクは小さい」と答えた人が3位で、16.8%でした。

この結果からわかることは、土地は資産として減ることはなく、無くなることもないというのが理由であるようです。土地を持っていればいつかは役に立ち、資産価値として下がるリスクも小さいと考えられていることがわかります。

それは確かにそのとおりであるのかもしれません。近年では土地の価格も安定を見せ始め、都市部においては数%の上昇を見せている所もあります。もし使用できるのであれば、不動産は有効な資産であるとも言えるでしょう。自宅として利用できれば、固定資産税は安くなります。その不動産が売りに出せばすぐ買い手がつくような人気のエリアにあり、賃貸として貸し出せばすぐに借り手がつくような物件であるならば「資産」であると言えるでしょう。

問題は、手持ちの不動産を何も使わずに放置しておくことです。使わないと税金などの維持費が毎年かかり、地価が下落リスクとも常に隣り合わせに存在します。そうなってしまった不動産は、資産ではなく負債です。

空き家が示す不動産の問題

最後に取り上げる質問は「身近に感じる土地問題などについて」です。
この質問では、「空き家・空き地や閉鎖された店舗などが目立つこと」と答えた人が50.2%で、1位でした。この回答を示す人は年々増え、空き家や空き地などに対する関心の高さがうかがえます。マスコミなどでも空き家問題を取り上げられることは多く、日本全国で使われていない不動産が増加しています。田舎であっても空き家が増えているのも事実です。空き家のまま放置していても固定資産税や維持費、管理費などはかかってしまいます。しかし、空き家には使い道がないのが問題です。立地の悪さが影響して貸し手が見つからないことや、売りに出した場合でも買い手がつかないようでは不動産としての資産価値が感じられません。さらに行政に寄付を申し出たとしても、行政が引き取ってくれないケースもあるのです。

不動産は活用できてこそ資産価値があるのだという事を忘れないようにしましょう。新しく不動産を所有しようと考える場合でも、本当に資産価値があり、長く使える不動産であるのかどうかについてじっくり検討する必要があります。

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※当コンテンツに記載されている内容については、現在は終了している制度や古いニュースも含まれております。あくまでご参考いただくものでございますので、実際に住宅購入・ライフプランを検討される場合は、現在の情報をご自身で確認の上ご判断ください。