注文住宅の基礎知識

マンションと戸建て、どっちがおすすめ？メリット・デメリットを比較

更新日 2026.02.25 / 公開日 2026.02.13

「家族が増えて手狭になった」「老後の住み替えを検討している」など、ライフステージごとに、さまざまな住環境の悩みがあるでしょう。住環境を考えるうえで頭を抱えやすいのは、マンションと戸建ての選択問題。「自分にはどちらが合っているのかわからない」と悩んでいる方も多いのではないでしょうか？そこで今回は、マンションと戸建ての選ぶポイントや、メリット・デメリットを徹底比較します。住み替えで迷っている方は、ぜひ参考にしてみてください。

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マンションか戸建てか悩む理由

マイホームを購入する際に、マンションと戸建て、どちらが良いか迷う主な理由はこちらです。

・費用面の心配
・住宅を購入する方の価値観やライフスタイルが異なる
・資産価値が気になる

マンションと戸建てには、各メリットとデメリットがありますが、必ずしも全員に該当するとは限りません。自分にとって本当に最適な選択はどちらなのかわからず、迷いやすいのでしょう。

マンションと戸建て、どちらを選ぶ？迷った時に知るべき比較ポイント

マンションと戸建て、どちらが良いか迷った時に押さえておきたいポイントを、9つに分けて解説します。

購入価格

まずチェックしたいのが、購入価格。建物だけでなく、初期費用がどのくらいかかるのかも比較する必要があります。
例えば、さまざまな手続きの費用や、建物以外の工事費用といったものです。
また、地域によって相場が異なるため、住むエリアの費用がどのくらいなのかもチェックしましょう。

維持費

マンションと戸建てで、建物を維持する費用がどれくらい異なるのか確認することも、欠かせません。マンションのように、毎月修繕費を徴収する仕組みが良いのか、それとも、自分で費用を準備する方が良いのか、という視点で検討しましょう。

立地と利便性

建物の立地や利便性も大切な要素。
例えば、駅や公共施設から近い場所は、利便性にすぐれているでしょう。
また、郊外であれば、静かな環境で暮らせるのが魅力です。

住環境

プライバシーや部屋の広さといった住環境もポイントになります。
世帯人数が多ければ、みんなが快適に過ごせるスペースが必要になるでしょう。
他にも、日当たりや、部屋からの眺めの良さはどうかを検討するのもおすすめ。

光熱費

建物の断熱性（UA値：値が小さいほど熱が逃げにくい）や気密性（C値：値が小さいほど隙間が少ない）の高さも重要です。冷暖房が効きやすい部屋は、光熱費を抑えやすいといわれています。建物の構造や断熱性能によって光熱費が大きく左右されるため、事前によく見極めることが大切です。

メンテナンスやゴミ出しなどの管理

建物のメンテナンスの必要性や、ゴミ出しなどの清掃面についても比較しておきましょう。マンションのように、管理費を支払って管理会社に任せるのか、それとも自分の手ですべて行うのか、といった部分です。

セキュリティ

セキュリティ面も欠かせません。防犯対策が用意されている住宅を選ぶのか、必要な防犯グッズを自分で調達するのかを考える必要があるでしょう。

カスタマイズ性

住みやすい環境を整えるうえで、設計の自由が利く住宅かどうかも、確認したい項目です。DIYや、バリアフリーのためにリフォームが必要になった場合、カスタマイズできるかどうかも、比較したいポイント。

資産価値

将来のことを考えて、建物の資産価値も考えておく必要があります。
例えば、駅や商業施設が近い物件など、人気の立地を選ぶか、それとも価値を維持できる土地を持つべきかを検討するのが大切です。

マンションと戸建て、どっちが人気？最新の割合や傾向

次に、マンションと戸建てではどちらに人気の傾向があるのか、実際の住居数で比較してみましょう。
総務省による「令和5年住宅・土地統計調査」では、総住宅数が6,504.7万戸でした。住宅の建て方を見ると、マンションなどの共同住宅が2,496.8万戸（44.9%）、戸建てが2,931.9万戸(52.7%)で、戸建ての方が多いことがわかります。
2018年の調査結果を見ると、共同住宅が2,335.3万戸、戸建てが2,875.9万戸で、差が540.6万戸であったのに対し、2023年には435.1万戸まで縮まっています。このことから、両者の割合の差は年々小さくなっているといえるでしょう。

参考元：総務省｜令和5年住宅・土地統計調査調査の結果

ライフステージ・家族構成別に考える“どっち”診断

3つの家族構成を例に、マンションと戸建て、どちらかを選ぶ際にひとつの目安となる項目をまとめました。

独身または子どもを持たない夫婦

通勤の利便性や、居住スペースの管理は管理会社に任せたいと考えている方は、マンションがおすすめです。
家まわりの清掃や管理を行う必要がないうえ、仕事帰りに近くの駅やスーパーに買い出しもできるでしょう。共働きで家のことに手が回らなくても、プライベートな時間を有効に使えるのが特徴です。

ファミリー世帯

ファミリー世帯は、広さや住環境を自由にカスタマイズできる戸建てが向いているでしょう。
例えば、広い庭があれば、子どもが思いっきり駆け回ったり、夏はプールを出して遊んだりできます。また、マンションにありがちな騒音トラブルを防ぎやすいのもポイント。周囲を気にし過ぎず、のびのびと暮らせるのが戸建ての魅力です。

シニア世帯

バリアフリー設計がされており、かつ医療機関への通いやすさを重視するのであれば、マンションが良いでしょう。
エレベーターがあれば階段を使う必要がなく、移動がスムーズです。居住スペースの管理も任せられるので、労力がかかりません。
また、病院や介護施設までのアクセスが良い物件を選べば安心して過ごせるため、シニア世代にはマンションがおすすめです。

＞＞参考コラム：家を建てるタイミングは？考えるポイントや年代別のメリット・デメリットも紹介

マンションVS戸建て比較！メリット・デメリットまとめ

ここでは、マンションと戸建てのメリットとデメリットを徹底比較。5つの項目に分けて紹介します。

住み心地

住み心地のメリットとデメリットを比較しました。

	メリット	デメリット
マンション	・管理やメンテナンスをする必要がない・共同で使える設備や施設がある	・間取りの自由が利きづらい・居住面積が狭い
戸建て	・庭などの広いスペースを確保できる・間取りの自由が利く	・自分で管理をしなければならない・断熱性や気密性が低い場合がある

マンションのメリットは、建物の管理やメンテナンス作業がなかったり、ゴミステーションや宅配ボックスといった共同設備が充実したりしている点です。ただし、間取りの変更が利きづらい面も。
その反面、戸建ては間取りを自由に設定できるだけでなく、庭や駐車スペースも確保できるのがメリット。一般的な戸建ては断熱性や気密性がマンションより劣る場合がありますが、注文住宅であれば高性能な設計にすることで、マンション以上の快適さを実現可能です。

＞＞参考コラム：注文住宅と建売住宅の違いとは？メリットやデメリットを解説します

周辺環境

建物の周辺環境のメリットとデメリットはこちらです。

	メリット	デメリット
マンション	・日当たりや部屋からの眺めが良い・居住者同士の交流がしやすい	・両隣や上下階と騒音トラブルになりやすい
戸建て	・近隣との騒音トラブルになりにくい・自然豊かな場所が多い	・近所に家が建ったときの日当たり問題・植木が隣の家の敷地にかからないように配慮する必要がある

マンションは、住む階によっては日当たりが良かったり、外の景色を楽しめたりするでしょう。しかし、他の居住者との距離が近いため、騒音トラブルを招きやすいのが現状です。
一方で、戸建ては、近隣住人の声や、自分の家から発生する音を気にする必要がほとんどありません。ただし、庭の植木や雑草が隣の家に入らないよう、気をつけましょう。

防犯・セキュリティ面

次に、防犯面から見ていきましょう。

	メリット	デメリット
マンション	・防犯カメラやオートロックの設置・管理人が常駐している	・鍵を忘れると部屋に入れない・ベランダから侵入されやすい・郵便物をエントランスに取りにいく必要がある
戸建て	・プライバシーを確保しやすい・セキュリティ費用を抑えられる	・防犯対策が十分にできない・空き巣被害に遭いやすい・自分で防犯グッズを用意する必要がある

マンションのメリットは、防犯カメラやオートロック機能など、セキュリティ面に優れた物件が多くあります。
戸建ては、セキュリティ対策を自ら行う必要がありますが、プライバシーを確保しやすいのが特徴。隣家との間に庭や通路を作ったり、プライバシーに配慮した間取りや窓の配置を、比較的自由に行えたりするためだと考えられます。

＞＞参考コラム：注文住宅を建てたい！治安の良し悪しを判断する方法とポイント

利便性・立地・交通アクセスなど

利便性や交通アクセスは以下のとおりです。

	メリット	デメリット
マンション	・駅や商業施設に近い立地が多い・生活の利便性が高い・交通アクセスが良い	・夜の騒音が気になりやすい・通勤時間にエレベーターが混雑しやすい
戸建て	・静かな環境で暮らせる・車があれば移動が楽にできる・学校や公園に行きやすい	・駅や商業施設へのアクセスに時間がかかる

生活の利便性や駅などへの交通アクセスは、立地の良いマンションにおいて高い傾向にあります。
戸建ては、閑静な住宅街に建てられることが多いため、交通アクセスには時間がかかりやすい点がデメリット。しかし、車を保有していれば、外出しやすいケースも。

＞＞参考コラム：【注文住宅の土地探し】完全攻略ガイド！失敗例から学ぶ成功の秘訣も

ライフスタイル（家事動線、ペット、車生活、子育て、高齢世帯）への適応のしやすさ

子育てのしやすさや、室内の移動のしやすさを比較します。

	メリット	デメリット
マンション	・バリアフリー設計がされている・ワンフロアで移動が楽にできる	・ペットの飼育や楽器演奏などの規制がある・制約が多く子育てしづらい・駐車場代がかかる
戸建て	・ライフスタイルに合わせた設計ができる・ペットの飼育や楽器を楽しめる・子どもと家庭菜園が楽しめる・駐車場代がかからない	・生活動線が分散されやすい・バリアフリー設計を取り入れる際の改修費用が必要

マンションは部屋がワンフロアで移動がスムーズなうえ、バリアフリー設計が備わっている物件もあります。ただし、マンションのルールによって、ペット飼いやピアノなどの楽器演奏ができない物件もあるため、自由が制限されることも。
戸建ては、2階建ての住宅だと家事動線が分散されやすい点があります。一方で、さまざまな制限がほとんどないのがメリット。例えば、子どもと家庭菜園を楽しめる場所も作れます。また、駐車スペースが確保できるため、車があれば外出しやすいでしょう。

＞＞参考コラム：自由設計・注文住宅の違いは？魅力やR+houseの施工事例もご紹介

気になる費用面を徹底比較！どっちが安い？かかるお金とランニングコスト

建物の購入価格や住宅ローンなどを、ひとつずつ比較してみましょう。

購入価格

購入価格は、戸建ての方が安い傾向にあります。
住宅金融支援機構が行った「2024年度フラット35利用者調査」では、マンションの購入価格が5,592万円、土地付き注文住宅は5,007万円となっており、平均的にはマンションの購入価格の方が高い傾向にあります。
立地の良さや建物の構造、共用施設が充実している物件が多い点が理由のひとつです。

参考元：住宅金融支援機構｜2024年度フラット35利用者調査

初期費用・諸費用

建物の購入価格以外にも、以下のような費用が必要になります。

・仲介手数料 ※土地や中古物件を購入した場合
・印紙税
・固定資産税清算金
・登録免許税
・不動産取得税
・手付金
・住宅ローン手数料
・水道負担金 ※戸建てに必要
・司法書士への報酬 ※登記手続きを委任した場合

マンションの場合は物件価格の3%～6%、戸建ては6%～10%ほどかかるといわれています。新築マンションが安いのは、戸建てにかかる仲介手数料や水道負担金が不要な点が要因でしょう。

＞＞参考コラム：注文住宅の相場はどのくらい？費用の内訳や予算計画を立てる際のポイントも！

維持費・管理費・ランニングコストの違い

マンションを管理するための維持費は、毎月の積み立てが必要なため、戸建てより多くかかる傾向があります。
マンションにかかる主な維持費は、修繕積立金です。修繕積立金とは、12年～15年ごとに行われる、設備工事や改良工事などの大規模修繕に使用されるものを指します。
国土交通省が行った「令和5年度マンション総合調査」では、月毎の修繕積立金の相場は、13,054円でした。
戸建ては、毎月の維持費を管理会社などに納める必要はありません。戸建てで維持費を抑えたい場合は、高性能住宅にして、ランニングコストを低くする方法が有効でしょう。

R+houseでは、構造躯体が75年～90年保てるよう、最高等級である劣化対策等級3を使用。長期間、大きな改修工事を必要としない耐久性を目指した設計です。3世代にわたって住み続けられる住宅を実現します。

参考元：国土交通省｜令和5年度マンション総合調査

＞＞参考コラム：注文住宅を建てるときに資金計画は必要？重要性と計画の立て方を解説

税金・住宅ローンの違いと節約ポイント

マンションや戸建てにかかる税金や住宅ローンの違いと節約ポイントをまとめました。

固定資産税と住宅ローン

固定資産税と、毎月かかる住宅ローン返済額の差です。

【固定資産税】
マンションは、評価額のうち建物の方に固定資産税がかかる割合が大きいのが特徴。マンションの土地は住戸数で分けられており、1戸あたりの土地評価は、戸建てに比べて低いといわれています。
一方で戸建ての固定資産税は、土地と建物の両方を評価して算出されるため、高くつきやすい傾向があります。

【毎月の住宅ローン返済額】
住宅金融支援機構の調査結果を見ると、1ヶ月の住宅ローン返済額は、マンションが約16万円、戸建て（土地付注文住宅）が約15万円という結果でした。マンションの方が若干高いものの、返済額の差はほとんどないことがわかります。

参考元：国土交通省｜住宅ローン減税及び新築住宅に係る固定資産税の減額措置等の制度概要・経緯等について

＞＞参考コラム：【持ち家の住宅ローンvs賃貸の家賃】どっちがお得に住める？

税金や住宅ローンの節約ポイント

税金や住宅ローンの節約ポイントは2つあります。

【固定資産税の減額措置】
国は、住宅にかかる初期費用の負担を軽くするため、新築住宅に伴う固定資産税の減額措置を導入しました。
長期優良住宅の場合、マンションは購入してから7年間、戸建ては5年間、半分の支払いで済むのが魅力です。

【住宅ローン減税】
毎年、住宅や土地にかかる住宅ローンにおいて、残高の0.7%を、最長13年間控除する制度です。

このように、節税には固定資産税の減額措置や住宅ローン減税の制度を利用すると、費用の負担を抑えられるでしょう。
ただし、固定資産税については、マンションのように土地の面積が小さいと、住宅の軽減税率を受けにくい点も。経年による価値の下降が緩やかなため、固定資産税の評価が減少しにくいと考えられます。
戸建ては住宅の軽減税率の恩恵を受けやすく、税制上の法定耐用年数がマンション（鉄筋コンクリート造：47年）より戸建て（木造：22年）の方が短いため、固定資産税の評価額が下がりやすい傾向があるのが特徴です。

参考元：国土交通省｜住宅ローン減税及び新築住宅に係る固定資産税の減額措置等の制度概要・経緯等について
参考元：住宅金融支援機構｜2024年度フラット35利用者調査

＞＞参考コラム：【最新版】住宅関連補助金や税制優遇制度は？新築やリフォームで使える！

リフォームや設備劣化による将来的なコスト

設備費の違いや将来的なコスト、リフォームについて見てみましょう。

設備・将来的なコスト

生涯かかるコストは、マンションより戸建ての方が低いといわれています。
住み続けていると、建物が劣化し、設備費がかかるのが現状です。マンションの大規模修繕工事は、1回目が築15年以下、築26年～30年に2回目、築41年以上になると3回目が行われる割合が高い傾向にあります。マンションにかかる修繕積立金は、建物の老朽化や修繕工事の価格高騰などが原因で、値上がりする可能性も少なくありません。
このことから、設備費を毎月納める必要がない戸建ての方が、将来的なコストを抑えやすいでしょう。いざという時のために、修繕費を用意しておくと安心です。

参考元：国土交通省｜令和3年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査

リフォーム

リフォーム費用の負担は、マンションの方が少ない傾向にあります。マンションの工事費用の相場は800万円～2,000万円前後。さまざまな規定により、リフォーム可能な範囲が限られているのが要因のひとつです。
一方で、戸建ての工事費用の相場は1,000万円～2,500万円ほど。制限がなく、自由に設計できるがゆえに、費用がかかりやすいと考えられます。

資産価値・売却・流動性の違いとエリアごとの変動例

マンションと戸建ての資産価値の違いを比較します。
また、エリアによる価値の変動例や、老後の住み替えに関する情報もまとめました。

マンションと戸建ての資産価値・資産価値逆転の最新事情

2025年8月に国土交通省が提示した「不動産価格指数」を見てみますと、2010年の平均指数100を基準とした場合、2025年8月は、マンションが218.6、戸建てが118.5で、マンションの価格指数が戸建てを上回っています。つまり、資産価値は、戸建てよりマンションが高いといえるでしょう。
しかし、築年数が進むと、戸建てよりマンションの資産価値が下がることも珍しくありません。
マンションは、鉄筋コンクリート造により、耐用年数が長いといわれています。ただし、土地の所有面積が戸建てより狭いのが現状です。
一方、戸建ては、耐用年数が20年を超えると、資産価値はほぼゼロになりますが、土地はそのままの状態で残せます。このことから、戸建ては土地価格の影響で、資産価値が逆転する可能性があるのです。

参考元：国土交通省｜不動産価格指数（令和7年8月・令和7年第2四半期分）

売却のしやすさや流動性・中古物件の動向

売却のしやすさは、目的によって異なります。

【マンション】

マンションは、投資や資産形成を目的にした方に向いていると考えられます。国土交通省の「不動産価格指数」を見ると、2013年からマンションの価格指数が右肩上がりになっています。

写真⑦不動産価格指数（住宅）（令和７年８月分・季節調整値）.jpg 57.24 KB

画像出典：国土交通省｜不動産価格指数（令和7年8月・令和7年第2四半期分）

このことから、マンションは、耐用年数内であることや、立地が良い物件の場合は、高く売却できる可能性があるのです。
また、マンションを手放さずに、賃貸物件で回していけば、家賃収入を得られます。

【戸建て】

不動産としての資産価値を重視したい場合は、戸建てがおすすめです。前述のとおり、建物自体の価値は低くなりがちですが、土地が評価されるのが利点。建物を解体して更地にして売りに出すことができるでしょう。

【中古物件の動向】

中古のマンションと戸建ての資金推移です。
住宅金融支援機構の「2024年度フラット35利用者調査」では、融資区分別の所要資金は、中古マンションが3,033万円、中古の戸建てが2,573万円となっています。2023年度と比較すると、中古マンションが-4万円、中古の戸建てが+37万円という結果に。価格自体は中古マンションの方が高い傾向にありますが、推移を見ると、中古の戸建ての価格が上がっていることが分かります。

参考元：住宅金融支援機構｜2024年度フラット35利用者調査

札幌や首都圏などエリアによる土地価値の変動例

エリアによる住宅地価格の変動率は以下のとおりです。

地価調査エリア	2023年度	2024年度
全国	0.7	0.9
東京圏	2.6	3.6
大阪圏	1.1	1.7
名古屋圏	2.2	2.5
地方圏	0.1	0.1
地方圏（札幌市、仙台市、広島市、福岡市の四市）	7.5	5.6
地方圏（その他）	-0.2	-0.1

（変動率：％）
国土交通省の「令和6年都道府県地価調査の実施状況」を見ると、変動率が上がっている地域は、東京圏、大阪圏、名古屋圏です。
全国的には0.2%拡大しているものの、札幌市、仙台市、広島市、福岡市は、1.9%縮小しています。

参考元：国土交通省｜令和6年都道府県地価調査の実施状況第2表圏域別・用途別対前年平均変動率（pdf）

老後はどっちが安心？将来的な住み替えやメンテナンス

老後の住み替えはどちらが多いのでしょうか？
国土交通省が発表した「令和6年度住宅市場動向調査報告書」には、60歳以上の方がマンションを選ぶ傾向が多く見られました。建物のセキュリティや立地の良さ、シニア向けのマンションによるサービス面が充実している物件に、魅力を感じているのでしょう。また、老後の体力を考えると、メンテナンスが楽な点がポイントです。
一方、戸建てにも老後に適した環境にできるメリットがあります。例えば、移動を楽にするために、手すりやスロープなどを取り入れること。もうひとつは、リフォームをして、自分の子ども夫婦と同居できる環境にする方法です。工事費用はかかりますが、同じ空間に家族がいる安心感が得られるでしょう。

参考元：国土交通省｜令和6年度住宅市場動向調査報告書

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執筆者

日向美香 | Hinata Mika

株式会社くふう住まいコンサルティング

保有資格

宅地建物取引士

元パティシエ。不動産業界に転職後は、都内23区で収益用の土地やビルの売買再販を経験。その後一都三県の中古区分マンションの買取再販を経験し、2023年にハイアス・アンド・カンパニー(現：株式会社くふう住まいコンサルティング)へ入社。現在は全国各地にある、工務店の集客支援のため、土地の仕入れを行っています。

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