お金と住まい

住宅ローン金利の相場を徹底解説！2026年の動向・金利を左右する要素とは

更新日 2026.03.27 / 公開日 2026.03.25

住宅ローン金利の相場は、景気や日本銀行の政策金利などの影響を受けて変動します。今回は、2026年の住宅ローン金利の相場がどのように変動するかを予測しました。また、変動金利と固定金利について詳しく解説しています。これから住宅ローンを組んでマイホームを購入する方は、最後まで見逃せません。

この記事の要約

2026年の住宅ローン金利は、日銀の政策金利引き上げなどを背景に、変動金利・固定金利ともに上昇傾向が続くと予想されています。
変動・固定期間選択・全期間固定の3つの金利タイプにはそれぞれメリット・デメリットがあり、貯蓄やライフプランに合わせて選ぶことが重要です。
金利が0.5％変わるだけで総返済額には数百万円の差が生じるため、金利動向や諸経費を踏まえた慎重な資金計画が必要になります。

住宅ローンの金利とは？知っておきたい基礎知識
住宅ローン金利にはタイプがある
【金融機関別】住宅ローン金利まとめ
住宅ローン金利の相場を左右する要素
- 変動金利が変動する要因
- 固定金利が変動する要因
住宅ローン金利は今後どうなる？2026年の見通し
- 2026年住宅ローン金利予想
- 景気の動向による住宅ローン金利の変動予想
結局どっち？住宅ローンの金利タイプの選び方
- 変動金利が向いている方の特徴
- 固定金利が向いている方の特徴
返済額はどれだけ変わる？総コストをシミュレーション
住宅ローン金利の相場について詳しくはR+houseネットワークの工務店へ

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住宅ローンの金利とは？知っておきたい基礎知識

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金利とは、お金を借りる際に「借入金額に応じて支払う利息の割合」を指します。住宅ローンでは一般的に、一年間で支払う利息の割合の「年利」で表示されます。仮に、100万円を年利2%で借りた場合は、一年間で2万円（100万円の2%）を利息として返済するという仕組みです。金融機関によって金利や取扱商品が異なるため、住宅ローンを組む際は慎重に検討する必要があります。

住宅ローン金利にはタイプがある

住宅ローンの金利は、大きく「変動・固定期間選択・全期間固定」の3つのタイプに分けられます。はじめに、住宅ローン金利のタイプや、メリット・デメリットについて見ていきましょう。

変動金利

変動金利とは、金利情勢の変化に合わせて返済期間中に金利が変わるタイプのこと。市場金利が将来どのように変動するかを予測し、金利が半年に一度見直されます。

メリット	・金利が低い傾向にある・返済期間中に金利が大幅に上がらなければ、総返済額を抑えられる
デメリット	・将来金利が上昇すると、返済額が増える可能性がある・総返済額が確定しないので、返済計画を立てにくい

なお、変動金利での急激な返済額増加の対策として「5年ルール」や「125%ルール」という仕組みを導入している金融機関があります。5年ルールとは、毎月の返済額が5年間は変わらない決まりのこと。125%ルールとは、6年目に返済額が見直される際に、それまでの125%までしか上がらない決まりをいいます。そのため、借り入れ後に金利が急上昇したとしてもすぐに家計に影響をせず、返済計画を見直す猶予ができます。変動金利を検討する際は「5年ルール」や「125%ルール」があるかを確認すると安心です。

固定金利（期間選択型）

期間選択型の固定金利は、借入当初から一定の期間における金利を固定し、その後は金利が変動する仕組みです。金利を固定できる期間は、3年・5年・10年などさまざまです。

メリット	・借り入れから一定の期間、金利上昇によるリスクを回避できる・住宅ローン借り入れ当初の返済計画を立てやすい・全期間固定型の固定金利と比較すると、金利が安い
デメリット	・金利固定期間終了後は「5年ルール」や「125%ルール」が適用されない・金利固定期間終了後の返済額の見通しが立たず、総返済額が確定しない

借り入れから一定の期間は固定金利のメリットを享受でき、その後は変動金利の利点を生かしてローンを返済できます。しかし、変動金利で利用できる「5年ルール」や「125%ルール」の適用がないため、返済額が急激に上昇するリスクがあるでしょう。

固定金利（全期間固定型）

固定金利とは、名前の通り「金利が固定される金利タイプ」のこと。なかでも、返済期間において全く金利が変わらないパターンのものを、全期間固定型といいます。

メリット	・契約時点で毎月の返済額が確定しているので、返済計画を立てやすい・金利上昇によるリスクを回避できる
デメリット	・金利が高い傾向にある・借り入れ後に金利が下がると、損をする可能性がある

全期間固定型の固定金利の代表的な住宅ローンが「フラット35」です。家族構成や住宅のタイプによって金利が引き下げになるプランが多く、条件を満たすと総返済額を下げられます。

＞＞参考コラム：住宅ローンはどの金利タイプを選ぶべき？特徴やメリット・デメリットを紹介

【金融機関別】住宅ローン金利まとめ

次に、金融機関別の新規借入時の住宅ローン金利と、直近の推移をまとめました。

三菱UFJ銀行

2026年3月における新規借り入れの基準金利は、以下のとおりです。

変動金利（ずーっと一律優遇コース）	年0.945%～年1.025%
固定金利（最初に大きな優遇コース）	・固定3年年2.29%～年2.37% ・固定10年年2.92%～年3.00% ・固定20年年3.66%～年3.74%
全期間固定金利（全期間固定コース）	・21～25年年3.38%～年3.46% ・26～30年年3.51%～年3.59% ・31～35年年3.60%～年3.68%

三菱UFJ銀行の変動金利は2025年3月まで年0.345%で維持されていたものの、2025年4月に年0.595%へ、2025年12月には年0.67%へ引き上げられています。また、35年固定金利は、2025年12月時点で年2.98%、2026年1月では3.39%、2026年2月では3.46%と継続的に引き上げられています。最新の金利情報は公式サイトで確認しておきましょう。

参考元：三菱UFJ銀行｜住宅ローン金利
参考元：三菱UFJ銀行｜【住宅ローン】変動金利の基準金利見直しについて

三井住友銀行

2026年2月時点で、WEBで新規申し込みする場合の金利は以下のとおりです。

変動金利型	年1.175%～年3.125%
固定金利特約型	【最初にぐぐっと引き下げプラン】・固定5年年2.60%～年5.30% ・固定10年年2.95%～年5.65% ・固定15年年3.25%～年5.95% ・固定20年年3.40%～年6.10% 【最後までずーっと引き下げプラン】・固定2年年2.85%～年4.80% ・固定3年年3.05%～年5.00% ・固定5年年3.35%～年5.30% ・固定10年年3.70%～年5.65% ・固定15年年4.00%～年5.95% ・固定20年年4.15%～年6.10%
超長期固定金利型（全期間固定）	・10年超～15年年3.45%～年4.35% ・15年超～20年年3.56%～年4.46% ・20年超～35年年3.80%～年4.70% ・35年超～39年11ヶ月以内年3.84%～年4.74%

三井住友銀行の変動金利は、2024年9月まで長らく年2.475%に設定されていました。2024年10月には年2.625%へ、2025年4月には年2.875%へ、直近の2026年3月にはさらに年3.125％へと引き上げられています。また、全期間固定金利型と固定金利特約型のいずれのタイプも、金利上昇が続いています。

参考元：三井住友銀行｜住宅ローン金利
参考元：三井住友銀行｜住宅ローン金利水準推移（新規）

SBI新生銀行

SBI新生銀行は、豊富な金利タイプと借入期間から住宅ローンを選べる点が特徴です。新規で申し込む場合の借入金利と主なプランをまとめました。なお、自己資金10%以上で住宅を新規購入する場合は、自己資金優遇金利の対象となります。

変動金利（半年型）	【通常金利】年0.73% 【自己資金優遇金利】年0.71%
当初固定金利	【通常金利】・1年年1.750% ・3年年1.900% ・5年年2.100% ・7年年2.200% ・10年年2.350% ・15年年2.700% ・20年年2.950% 【自己資金優遇金利】・1年年1.730% ・3年年1.880% ・5年年2.080% ・7年年2.180% ・10年年2.330% ・15年年2.680% ・20年年2.930%
長期固定金利	【通常金利】・21～25年年3.000% ・26～30年年3.050% ・31～35年年3.150% 【自己資金優遇金利】・21～25年年2.980% ・26～30年年3.030% ・31～35年年3.130%

SBI新生銀行をはじめとする金融機関では、オンラインで業務を完結でき、時間や場所に縛られずに手続き可能なインターネットバンキングなどのサービスを提供している場合があります。

また、住宅ローンを借りる際は、地域密着型の金融機関である地方銀行も候補になります。金利を比較するとネット銀行が低い傾向にあり、地方銀行、メガバンクと、規模が大きくなるにつれて高くなります。そのため、エリアによっては、金利相場の地域差が生じる可能性があるでしょう。

参考元：SBI新生銀行｜住宅ローンの金利一覧新規でお借り入れの方

住宅ローン金利の相場を左右する要素

住宅ローンの金利はさまざまな要因で変動しますが、基本的には景気が良いと上がり、景気が悪くなると下がりやすくなります。ここでは、住宅ローン金利に影響する主なポイントについて、詳しく見ていきましょう。

変動金利が変動する要因

変動金利に影響を与えるのが、日本銀行が決定する政策金利です。日本銀行は物価の安定を目的として、景気や物価の動向を踏まえながら政策金利を調整します。

ただし、政策金利が直接住宅ローン金利を決めるわけではありません。実際には、政策金利の変化が短期市場金利に影響をもたらし、それに連動する各金融機関の短期プライムレートが見直されることで、住宅ローンの変動金利にも影響が及びます。

短期プライムレートとは、銀行が信用力の高い企業に1年以内で融資する際の基準金利です。物価が上昇しインフレ傾向が強まると政策金利が引き上げられやすくなり、その結果として変動金利も上昇しやすくなります。反対に、景気が弱まりデフレ傾向が強まる場合には、金利が引き下げられることがあります。
一方で、長期プライムレートとは、金融機関が企業に1年以上の長期で融資する際の基準金利のことを指します。

固定金利が変動する要因

固定金利型の住宅ローン金利を左右するのが、長期金利の動向です。とくに新発10年国債利回り（国が発行する期間10年の国債の金利）が上昇すると、金融機関の資金調達コストが高まり固定金利が上昇しやすくなります。

また、固定金利の代表であるフラット35は、住宅金融支援機構が発行する機構債の発行利回りをもとに金利が決定されます。機構債の利回りは国債利回りの影響を受けるため、国債金利の上昇はフラット35の金利上昇にもつながるでしょう。

さらに、固定金利は実際の景気動向だけでなく、「今後景気が良くなる」「将来インフレが進む」といった市場の予測によっても変動します。そのため、将来的な利上げが見込まれる場面では、変動金利よりも先に固定金利が上昇するケースが珍しくありません。

＞＞参考コラム：金利上昇に備えるために…住宅ローンの組み方はこう考える！

住宅ローン金利は今後どうなる？2026年の見通し

ここで、2026年2月時点における情報から2026年の金利相場の動向を予測します。

2026年住宅ローン金利予想

2025年12月19日、日本銀行は政策金利の利上げを発表しました。利上げの理由としては、日本の景気が緩やかに回復しており、総じて経済が成長していると判断したからです。0.5%だった政策金利は、0.75%へと引き上げられました。そのため、今後は各金融機関が変動金利の住宅ローン金利を上げる可能性があるでしょう。

また、直近の短期プライムレートと長期プライムレートの推移をまとめました。

【短期プライムレート】

	最頻値	最高値	最低値
2024年9月2日	1.625	1.875	1.625
2025年3月12日	1.875	2.125	1.875
2026年2月2日	2.125	2.125	1.875
2026年2月3日	2.125	2.375	2.125

単位：%／年

【長期プライムレート】

2024年9月10日	1.70
2025年3月11日	2.35
2026年1月9日	2.75
2026年2月10日	2.90

単位：%／年

短期プライムレート、長期プライムレートともに、ゆるやかな上昇傾向にあります。したがって、変動金利の住宅ローンでは当面金利が下がりにくく、引き上げられる可能性が高いと判断できるでしょう。なお、金融機関同士の顧客獲得競争が展開されているため、各社から魅力的なプランが発表される可能性があります。住宅ローンを選ぶ際は住宅ローン金利だけで判断するのではなく、幅広い選択肢のなかからご自身に合ったプラン選択が重要です。

参考元：日本銀行｜金融市場調節方針の変更について
参考元：日本銀行｜長・短期プライムレート（主要行）の推移

景気の動向による住宅ローン金利の変動予想

今後の住宅ローン金利の変動は、景気の動向がカギを握っています。そのため、住宅ローンの借り入れを検討する方は、景気に注目しましょう。

仮に、景気が良くなると経済活動が活発になり、収入が増えて消費や投資が増えます。このような状態が続くと物価が継続的に上昇し、お金の価値が下がるインフレ状態に向かいやすくなるでしょう。不動産においても例外ではなく、不動産価格が上昇する可能性があります。

このような状況が訪れると、急激な物価上昇を抑えるために日本銀行は政策金利の引き上げを実施。すると、政策金利の引き上げを受けて市場金利が上昇し、住宅ローン金利も上がりやすくなります。一方で、景気が悪いときには金利の引き下げを実施。住宅ローンを組みやすい状態にすることで、住宅購入のハードルを下げられます。結果として市場における資金の流れが活発になり、経済を活性化させるでしょう。

結局どっち？住宅ローンの金利タイプの選び方

変動金利か固定金利のどちらが向いているかは人それぞれです。金利タイプ別に、向いている方の特徴をまとめました。

変動金利が向いている方の特徴

借入当初の住宅ローン金利が低い変動金利は、金利が上昇しても問題ない方に向いています。

・奨学金や自動車ローンなどの返済が終わり、返済資金に余裕がある
・まとまった貯金がある
・借入期間が短期間
・繰り上げ返済の可能性がある
・今後、収入が増える予定である

上記に当てはまる方は、変動金利のメリットを享受できるでしょう。なお、変動金利の住宅ローン返済中に金利が上昇した場合は、固定金利に切り替える、より低金利の住宅ローンに借り換えるといった対応策を検討しましょう。

固定金利が向いている方の特徴

世の中の金利が上昇しても金利が変わらない固定金利に向いているのは、以下に当てはまる方です。

・金利が上昇すると返済が苦しくなる
・教育費などまとまった出費の予定がある
・借入時に返済計画を立てたい
・金利上昇によるストレスを避けたい

なお、固定金利と変動金利で迷っている方は、家づくりのプロに相談するのがおすすめです。R+houseネットワークの工務店では、無理なく住宅ローンを返済できる資金計画をお手伝いします。また、今後の教育費や生活コストを踏まえた、ライフプランシミュレーションも可能です。住宅ローン金利のタイプに迷う方は、ぜひ一度お近くのR+houseネットワークの工務店でご相談ください。

返済額はどれだけ変わる？総コストをシミュレーション

ここからは、住宅ローン金利が総支払額にどのような影響を与えるか見ていきましょう。

毎月の返済額・総支払額をシミュレーション

住宅金融支援機構の発表によると、2024年度に住宅ローンの「フラット35」を利用して土地付き注文住宅を建てた方は、平均で4,251万円を借り入れていました。また、フラット35を21～35年で借りる場合の金利は、2026年3月時点で年2.25～4.98%です。

そこで今回は、以下の条件でシミュレーションを行います。

・借入額：4,200万円
・ボーナス返済：なし
・返済方法：元利均等
・返済期間：35年間
・金利タイプ：全期間固定
・金利：3.5%
・融資手数料・保証料：なし

この条件の場合、総返済額は約7,290万円、毎月の返済額は約17.4万円です。

参考元：住宅金融支援機構｜2024年度集計表

金利が0.5%変わると支払額にどう影響する？

続いて、金利が0.5%上がると、返済額にどのような影響をもたらすか計算してみましょう。

・借入額：4,200万円
・ボーナス返済：なし
・返済方法：元利均等
・返済期間：35年間
・金利タイプ：全期間固定
・金利：4%
・融資手数料・保証料：なし

上記の条件で計算すると、総返済額は約7,811万円、毎月の返済額は約18.6万円です。金利が年3.5%のパターンと比較すると、総返済額に約520万円の差が生じます。少しの金利の差が、10年後・20年後・完済時に大きな影響を与えることを念頭に置き、プランを選ぶことが大切です。

＞＞参考コラム：住宅ローンは金利が大事！0.1％の違いで返済額はどのくらい変わるのか解説

忘れてはいけない「団信」「保証料」などの諸経費について

住宅ローンを組む際は、諸費用が発生します。ローン返済中に契約者が亡くなる場合に備える「団信（団体信用生命保険）」の保険料や「火災保険・地震保険料」「ローン保証料」「ローン手数料」などが該当します。各費用はローン借入時に一括で支払うパターンが一般的ですが、住宅ローンに含められる金融機関も珍しくありません。住宅ローンを検討する際は、諸費用も必要だと覚えておきましょう。

住宅ローン金利の相場について詳しくはR+houseネットワークの工務店へ

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住宅ローン金利の相場はさまざまな要因で変動しますが、一般的には好景気だと上がり不景気だと下がります。日本銀行は政策金利の引き上げを発表しているため、2026年の住宅ローン相場は上昇する可能性が高いでしょう。住宅ローンを利用する予定の方は、各金融機関の金利やプランを比較して慎重に借入先を選びましょう。

R+houseネットワークの工務店は、建築家がタッグを組み高品質な注文住宅を提供します。断熱性や気密性に優れており、一年中快適に過ごせるマイホームを建てられます。まずはお近くのR+houseネットワークの工務店で、ご希望のマイホームについてご相談ください。

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執筆者

日向美香 | Hinata Mika

株式会社くふう住まいコンサルティング

保有資格

宅地建物取引士

元パティシエ。不動産業界に転職後は、都内23区で収益用の土地やビルの売買再販を経験。その後一都三県の中古区分マンションの買取再販を経験し、2023年にハイアス・アンド・カンパニー(現：株式会社くふう住まいコンサルティング)へ入社。現在は全国各地にある、工務店の集客支援のため、土地の仕入れを行っています。

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