固定資産税はいくら？一戸建ての税額目安や計算方法、注意点を徹底解説




一戸建てを所有すると、建物・土地に対して固定資産税を支払わなければなりません。新築一戸建てを土地費用を含めて3,000万～4,000万円で購入した場合の固定資産税の目安は、おおよそ10万～15万円です。固定資産税は、築年数が長くなるほど安くなると考えられています。建物の築年数に応じて、経年減点補正率が適用されるのが理由です。

参考元：総務省｜固定資産税
参考元：総務省｜固定資産評価のしくみについて（家屋評価）

＞＞参考コラム：注文住宅の費用は？さまざまな相場やコストを抑えるポイントなど徹底解説




では、固定資産税はどのように決まるのでしょうか？固定資産税に関する基礎知識を詳しく見ていきましょう。

固定資産税は、固定資産の評価額に、特例措置や負担調整措置などが適用された課税標準額をもとに計算されます。土地・家屋それぞれの評価額決定方法を詳しく見ていきましょう。



固定資産税の金額は、原則として課税標準額の1.4％です。具体的な固定資産税の金額は、自治体から毎年届く納税通知書で確認しましょう。

参考元：総務省｜固定資産税

固定資産税は、税額が変動する可能性があります。税額変動の要因として考えられるのは、主に以下の4つです。



土地と家屋の評価は、原則として3年ごとに見直されます。急激な評価額の上昇には負担調整措置がとられますが、変動には注意が必要です。また、新築住宅における固定資産税の軽減制度を利用している場合、一戸建てであれば4年目（マンションなどは6年目）に適用期間が過ぎて本来の税額に戻る点にも注意しておきましょう。

参考元：東京都主税局｜宅地の評価方法
参考元：法務局｜経年減価補正率表
参考元：総務省｜固定資産評価のしくみについて（家屋評価）
参考元：国土交通省｜リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について （消費者のみなさまへ）
参考元：国土交通省｜新築住宅に係る税額の減額措置

＞＞参考コラム：固定資産税を平屋と2階建てで比較！税額を抑えるコツや住宅選びのポイントも

固定資産税と同様、市町村（23区の場合は東京都）へ納める税金に都市計画税があります。主な違いは、以下の表の通りです。



それぞれ税率は異なりますが、どちらも課税対象に対する課税標準額によって金額が決まります。

参考元：総務省｜固定資産税の概要
参考元：総務省｜都市計画税
参考元：東京都主税局｜固定資産税・都市計画税（土地・家屋）




固定資産税は以下の計算式で求められます。

課税標準額×税率＝税額

加えて、減税などの政策的な特例措置がとられ、実際の支払い金額が定まります。実際の支払い金額が定まるまでの全体の流れや、計算方法を具体的に見ていきましょう。

参考元：総務省｜固定資産税

固定資産税は以下の流れで決まります。

1.総務大臣が定めた基準に基づいて自治体の長が固定資産評価額を決定する
2.固定資産評価額をもとに課税標準額を決定する
3.課税標準額に税率（1.4％）をかけて税額を決定する
4.対象者のみ減額措置が適用される
5.納税通知書が届く
6.原則年4回の納期ごと分割で支払う（希望に応じて一括払いも可能）

※自治体によって税率が1.4％ではない可能性があります。

参考元：総務省｜固定資産税

土地の課税標準額を決める際、小規模の住宅用地に対して税負担を軽減させる特例措置が適用されます。住宅用地とは、住宅やマンションといった居住可能な建物用の敷地のことです。適用条件を以下の表にまとめました。



評価額が1,500万円の土地を所有している場合の固定資産税の差を見ていきましょう。



土地選びの際に190～210㎡近辺で迷ったときは、200㎡以下を選択すると毎年の税負担軽減につながります。

参考元：総務省｜固定資産税

＞＞参考コラム：土地購入の流れや注意点を徹底解説！決める前に押さえたい予算やポイントも

建物の評価を行う際に基準となるのは主に以下の2点です。

・再建築価格
・経年減点補正

再建築価格とは、評価時点で評価対象の家屋と、構造や機能などがほぼ同じものを再建築する際にかかる費用を指します。経年減点補正とは、築年数が長い建物に対する減点評価です。再建築価格に、消耗状況による経年減点補正などが加わり、家屋の評価となります。

経年減点補正率は、通常の維持管理のもと、年数の経過に応じて生じる価値の減少を考慮して定められている値です。木造住宅の場合、再建築価格の評価時にわかる点数によって、経年減点補正率が異なります。1年目の0.80からスタートし、点数によって15～35年で0.20まで経年減点補正率が下がります。

つまり、築年数が長いほど、経年減点補正率によって固定資産税が下がる仕組みです。しかし、建築費の上昇によって、再建築価格が上がると、実際の固定資産税はそれほど下がらない可能性があるため注意が必要です。

参考元：総務省｜固定資産評価のしくみについて（家屋評価）
参考元：鹿児島市｜家屋は年々古くなっていくのに家屋の固定資産税が下がらないのはなぜですか。




ここからは、具体的な例を挙げて、固定資産税のシミュレーションを見ていきましょう。なお、建築費や地価の高騰は考慮しないものとします。

土地の固定資産税評価額は、地価公示価格の70％が目安です。また、家屋における再建築費の目安は60％となります。さらに、新築家屋の固定資産税には減額措置がとられ、一戸建ては3年間、マンションなど3階建以上で耐火構造（または準耐火構造）の住宅は5年間にわたり、本来の支払い額から1/2減額となります。これらを考慮し、シミュレーションを行いました。

土地：1,500万円（評価額：1,050万円）
面積：150㎡
家屋：3,000万円（評価額：1,800万円）
構造：木造

土地：1,000万円（評価額：700万円）
面積：80㎡
家屋：3,000万円（評価額：1,800万円）
構造：鉄骨造



新築住宅の固定資産税減額措置の対象となる床面積は、50㎡以上280㎡以下と定められています。家屋の床面積によっては対象外となるため注意しましょう。

参考元：法務局｜経年減価補正率表
参考元：国土交通省｜新築住宅に係る税額の減額措置
参考元：国税庁｜No.6371 端数計算
参考元：国土交通省｜住宅ローン減税及び新築住宅に係る固定資産税の減額措置等の制度概要・経緯等について

＞＞参考コラム：マンションと戸建て、どっちがおすすめ？メリット・デメリットを比較

以下の条件で、中古一戸建て住宅の固定資産税を算出しました。

土地：1,500万円（評価額：1,050万円）
面積：150㎡
家屋：1,500万円（評価額：900万円）
構造：木造
築年数：10年



中古住宅で注意したいのが、新築における固定資産税減額措置が適用されない可能性です。一般的に一戸建ての新築における減額措置は3年で終了するため、築4年目以降の中古住宅には適用されません。また、新築同様、評価額は購入額とは異なることも覚えておきましょう。

参考元：法務局｜経年減価補正率表
参考元：国土交通省｜新築住宅に係る税額の減額措置




最後に、一戸建ての固定資産税「いくら？」の疑問を解決するために、よくある質問に回答します。

固定資産税を比較する際に「中古のほうが安い」とは一概に言えません。例えば、中古住宅の再建築価格が激しく上昇する場合、見かけが古くなっても家屋の価値（価格）が前年度を下回らない場合は、評価額が据え置かれるため、「税額が下がらない」ことがあります。また、新築住宅は築3～5年の間は減額が適用されるため、これらのことから一時的に新築のほうが安くなるケースもあります。固定資産税を比較する際は、この2点を見逃さないよう注意しましょう。

参考元：国土交通省｜新築住宅に係る税額の減額措置
参考元：鹿児島市｜家屋は年々古くなっていくのに家屋の固定資産税が下がらないのはなぜですか。

土地だけの固定資産税が高くなるのは、住宅用地特例が適用されていないためです。住宅を建てると、特例措置がとられ、土地の固定資産税のベースとなる「課税標準額」が1/3もしくは1/6に軽減されます。また、評価額の基準となる地価公示の高騰も、土地の固定資産税が上がる要因です。

参考元：総務省｜固定資産税
参考元：国税庁｜令和7年分の路線価等について

固定資産税の軽減措置の条件に該当する土地や住宅を選択すると、固定資産税を抑えられます。軽減措置の具体例は以下をご確認ください。



耐震化・バリアフリー・省エネ・長期優良住宅化改修後に減税制度を利用する場合、お施主様自身での手続きが必要です。利用する際は、証明書の発行依頼や申請手続きなどの準備を計画的に行いましょう。

参考元：総務省｜固定資産税
参考元：国土交通省｜新築住宅に係る税額の減額措置
参考元：国土交通省｜リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について （消費者のみなさまへ）

＞＞参考コラム：補助金が受けられる長期優良住宅とは？メリット・デメリットなど徹底解説

リフォームやリノベーションをすると、固定資産税額に影響を与える可能性があります。固定資産税の増額が考えられる工事内容は、増築による床面積の拡大です。また、主要構造部に関わる大規模リノベーションは、住宅性能に変化があるため、固定資産税が上がる可能性が高まります。一方、前項で紹介した通り、耐震化や省エネ化などの条件に当てはまると、翌年分の固定資産税の減税が見込めます。

参考元：国土交通省｜リフォーム促進税制【所得税・固定資産税】について （消費者のみなさまへ）




住宅や土地を購入すると、毎年固定資産税を納めなければなりません。この記事を参考に、固定資産税がいくらかかるのか、シミュレーションをしておくと、不安解消につながります。また、住宅や土地の取得時には、購入費用や住宅ローンの返済計画だけでなく、税金やメンテナンス費、光熱費なども考慮して資金計画を立てましょう。

R+houseネットワークの工務店では、建築費などのイニシャルコストだけでなく、ランニングコストも含めたトータルコストでの資金計画を提案いたします。固定資産税の計算や節税の条件に対応した性能の選択など、ぜひ一度R+houseネットワークの工務店にご相談ください。

＞＞R+houseネットワークの工務店では「おうちのギモン個別相談会」を開催中！お申し込みはこちらから