住宅ローンで土地だけ先に購入できる？知っておきたい流れと注意点を解説




注文住宅を建てる場合、一般的には土地と建物を同時に契約し、住宅ローンもまとめて組むケースが多いものです。しかし、希望エリアで条件の良い土地が見つかった場合など、土地だけを先に購入したいと考えることもあるでしょう。まずは、土地だけを先に購入する場合の住宅ローンの基本的な考え方を解説します。

住みたいエリアの条件（駅からの距離や学区など）が明確に決まっている場合、建物の建築プランが完成する前に、土地だけを先行して購入するケースがあります。特に人気の高いエリアでは、条件の良い土地が市場に出るとすぐに買い手がついてしまうため、「まずは理想の土地を押さえる」という選択をする方が少なくありません。

住宅ローンは、住宅の購入や建築など「住まいに関する資金」に利用できるローンです。住宅ローンは、以下のような用途で利用されるのが基本です。

・新築または中古の戸建て・マンションを購入するための資金
・新たに住宅を建てるための建築費用
・現在利用している住宅ローンを別の金融機関へ借り換えるための資金
・自宅の改修やリフォームを行うための費用

そのため、土地のみの購入には利用できないのが一般的です。多くの金融機関では、完成する住宅を担保に融資を行う仕組みとなっているため、建物の計画がない土地購入だけでは審査が難しい場合があります。ただし、具体的な取り扱いや条件は各金融機関によって異なるため、事前にチェックしておくと安心です。

＞＞参考コラム：住宅ローン金利の相場を徹底解説！2026年の動向・金利を左右する要素とは

住宅ローンが利用できない場合でも、別の方法で資金を準備すれば土地を先に購入することは可能です。では、どのように資金準備をすればよいのでしょうか。
土地を先に取得する場合は、以下の3つの方法が検討されます。

・自己資金による土地購入
・土地先行融資
・つなぎ融資

自己資金による土地購入は、手元の資金で土地代金を支払う方法です。一方で、土地先行融資とつなぎ融資は金融機関から資金を借り入れる仕組みのため、事前に相談や審査が必要になります。次に、土地先行融資とつなぎ融資の仕組みについて詳しく解説します。

土地先行融資とは、住宅の建築を予定している方が、土地購入のタイミングで先に融資を受けられる仕組みです。住宅の建築計画がある場合に、土地の購入資金を先に借り入れ、その後の住宅ローンと合わせて返済していく形が一般的です。ただし、利用できるかどうかや融資条件は金融機関ごとに異なります。建築予定の住宅会社が決まっていることや、一定期間内に住宅を建築することなどが条件となる場合もあるため、事前に金融機関へ確認しておくことが大切です。

つなぎ融資とは、住宅ローンの本審査や実行までの間に、一時的に必要な資金を借りるための融資です。住宅を建てる場合、工事の途中で「着工金」や「中間金」などの支払いが発生することがあります。しかし、住宅ローンは基本的に住宅が完成して引き渡されるタイミングで実行されるため、それまでの支払いにあてる資金が別途必要になります。そこで利用されるのが、つなぎ融資です。

まず土地代や着工金、中間金など、住宅ローンの融資が実行される前に必要な資金を、つなぎ融資にて借り入れ、支払います。住宅が完成した後に融資が実行される住宅ローンでは、金融機関から建築費とつなぎ融資分を含めた総額を借り入れます。その住宅ローン資金をもとに建築費を支払うとともに、つなぎ融資を一括返済する仕組みです。

土地先行融資やつなぎ融資、自己資金での購入といった方法を理解しておくと、建物の計画が固まる前でも土地購入の選択肢が広がります。




土地だけ先に購入する場合、どのようなメリットがあるのでしょうか。詳しく見てみましょう。

最大のメリットは、希望する立地条件での家づくりが確実になる点です。注文住宅の場合、家の間取りやデザインを決めるのにある程度の期間を要します。土地探しと並行していると、理想の土地を見つけても、他の方に買われてタイミングを逃すリスクがあります。
ただし、立地だけで土地を即決してしまい「希望する広さの家が建たなかった」と後悔するケースもゼロではありません。理想の土地を確実かつ安全に確保するには、気になった土地を見つけた段階で住宅会社に相談し、プロの判断を仰ぎながら購入を進めるのがベストです。

＞＞参考コラム：【注文住宅の土地探し】完全攻略ガイド！失敗例から学ぶ成功の秘訣も

住宅会社と一緒に土地探しを進めることで、敷地の広さや形状、周辺環境を踏まえた建築プランを購入前の段階から検討できるため、間取りやデザインも現実的に考えやすくなります。隣地との距離や日当たり、道路との位置関係などもプロの目線で事前に把握できるため、実際の暮らしをイメージしながら家づくりを進められるでしょう。こうした土地の個性を最大限に活かしたプランを描くためには、設計力が重要になります。

R+houseネットワークの工務店では、提携する建築家が周辺環境や隣家の位置、日当たりなどを丁寧に確認しながら、その土地に合った住まいのプランを提案しています。地域の特性を理解している工務店とデザインやプランニングに精通する建築家がタッグを組むからこそできる設計で、1日を通して快適に過ごせる住まいづくりをサポートいたします。土地に合わせた家づくりを検討している方は、ぜひお近くのR+houseネットワークの工務店へご相談ください。

土地の価格は、周辺環境や地域の経済状況によって変動する場合があります。現在は手の届く価格だった土地でも、将来的に需要が高まり、価格が上昇する可能性もあります。そのため、購入を検討している土地がある場合は、早めに取得しておくことで将来的な価格上昇の影響を抑えやすくなるでしょう。土地の購入費用を抑えられれば、その分を建物の設備やデザインにあてることもでき、より満足度の高い住まいづくりにつながります。




土地を先に購入することは、メリットだけでなくデメリットもあります。後から後悔しないためには、両方を理解したうえで判断することが大切です。

建築に関する制限を満たしていない建物は違法建築となるため、金融機関の住宅ローンを利用できなくなります。個人でこれらすべての法規制を把握し、理想の家が建つかを判断した上で土地だけを先行購入するのは非常に困難です。こうした取り返しのつかない失敗を防ぐためにも、土地探しは建築のプロである住宅会社と二人三脚で進めることを強くおすすめします。

土地を購入する際、土地先行融資やつなぎ融資といった別の融資を利用して資金を準備する必要があるでしょう。しかし、これらの融資は一般的な住宅ローンと比べて金利が高い傾向があり、取り扱っている金融機関も限られています。そのため、土地と建物をまとめて購入する場合と比べて、支払う利息の負担がかさむ可能性があります。土地を先に購入する場合は、利用できる融資の種類や金利を確認し、無理のない資金計画を立てておくことが大切です。

＞＞参考コラム：住宅ローンは金利が大事！0.1％の違いで返済額はどのくらい変わるのか解説

土地だけを先に購入した際、もともと賃貸住宅に住んでいる方は注意が必要です。建物の計画や工事が始まるまでの間、家賃と土地ローンの返済が同時に発生し、家計への負担が大きくなるでしょう。建物が完成するまでの期間が長くなると、さらに経済的な負担がかかるため、土地を先に取得する際は、この二重支払いのリスクを考慮した資金計画を立てるのがポイントです。また、将来の返済計画や生活費への影響もあわせて検討しておくと安心です。




土地を先に購入する場合、土地の条件によっては建物が建てられない可能性や、資金計画・税制面での影響が出るケースもあるため、あらかじめ確認することが大切です。ここでは、土地先行購入時に押さえておきたい主な注意点を解説します。

土地を先に購入したものの、法規制や地盤によっては建物が建てられないケースがあります。そのため、以下の点を事前にチェックしておきましょう。

・地盤の状態を確認
・賃料やローンの二重負担に注意
・自己資金の用意

もともと沼地だった場所や田んぼ跡などの土地では、建物を安全に支えるための地盤改良工事が必要になるケースも少なくありません。軟弱地盤の場合は追加費用が発生するほか、場合によっては建築自体が難しくなる可能性もあります。また、デメリットでご紹介した通り、建物完成まで賃貸に住む場合は、家賃とローンの二重負担が発生することがあります。そのため、資金計画や自己資金の準備もあわせて検討しておきましょう。

＞＞参考コラム：注文住宅を建てるときに資金計画は必要？重要性と計画の立て方を解説

住宅ローン控除を最大限活用するためには、土地と建物の名義を統一しておくことが重要です。住宅ローン控除は購入者本人が住む住宅に適用されるため、名義が異なる場合、土地部分の借入が控除対象外となる可能性があります。また、現在（2026年以降）に入居予定の場合、控除率は一律「0.7％」、控除期間は「最大13年間」となっており、住宅の省エネ性能に応じて控除額が以下のように変動します。


※19歳未満の子どもがいる世帯、または夫婦のどちらかが40歳未満の世帯が対象

省エネ基準適合住宅については、今年（2026年）から2027年までに入居する場合は控除期間13年となります。2028年以降に入居する場合は原則として支援対象外となりますが、2027年末までに建築確認を受けたものなどについては、特例として借入限度額2,000万円・控除期間10年で制度の対象となります。

土地を先に購入する際は、高性能な住まいを提案する住宅会社と連携し、控除の対象となる設計プランを立てておくことが、大きな節税につながります。

R+houseでは、耐震性能に加え、高断熱・高気密など省エネ性能にもこだわった住まいづくりを行っています。控除制度も踏まえた家づくりを検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。

参考サイト：国土交通省｜住宅ローン減税等の延長・拡充が閣議決定されました！～既存住宅、コンパクトな住宅への支援が拡充されます～（（別紙１）令和８年度住宅税制改正概要）




注文住宅を建てる際、住宅会社が決まっている状態で土地を先に購入する場合には、土地先行融資を利用できます。ここでは、土地を先に購入する際に検討されることの多い「土地先行融資」を中心に、手続きの流れや諸費用、必要書類の例を紹介します。

土地先行融資を利用する場合の流れは以下の通りです。



土地先行融資を扱う金融機関は限られるため、事前に確認が必要です。土地購入から建物完成までの流れや融資の仕組みを理解しておくことで、資金計画も立てやすくなります。

＞＞参考コラム：土地購入の流れや注意点を徹底解説！決める前に押さえたい予算やポイントも

土地購入にかかる諸費用と土地先行融資を利用する際の手数料は以下の通りです。

・仲介手数料
・登記費用
・印紙税
・不動産取得税
・固定資産税

・印紙税
・銀行手数料
・登記費用

土地先行融資を利用する場合は、土地購入時にかかる諸費用に加え、融資に関する手数料が発生します。ここで知っておきたいのが、住宅ローン契約時にも融資に関する手数料が発生する点です。土地先行融資と住宅ローンの2回分の手数料がかかることを理解しておきましょう。

＞＞参考コラム：注文住宅の購入には諸費用がかかる！項目や費用の目安を知っておこう

土地を購入する際には、以下の準備が必要です。あらかじめ確認し、スムーズに手続きを進められるようにしておきましょう。



表にある通り、売買契約時と引き渡し時で必要なものが少し異なります。引き渡し時には住民票も追加で必要になるため、あらかじめ準備しておきましょう。
なお、本人確認書類は住所・氏名・生年月日を確認するためのもので、運転免許証や健康保険証、マイナンバーカード、パスポートなどが該当します。また、契約書に押印する実印が公的に登録されたものであることを証明するため、発行から3か月以内の印鑑証明書が求められるケースが一般的です。




土地を購入すると、固定資産税や都市計画税などの税金がかかります。事前に内容を把握しておきましょう。

固定資産税とは、土地・建物や、事業用の償却資産などの固定資産を持っている方に毎年かかる税金です。毎年1月1日時点でその土地や建物を所有している方が、固定資産のある市町村に納めます（※東京23区の場合は東京都に納付します）。税額は、市町村が管理している「固定資産課税台帳」に登録された価格をもとに計算され、納税通知書（納付書）が自宅に届きます。土地や建物を持ち続けている限り、固定資産税は毎年支払わなければなりません。固定資産税の計算方法は以下の通りです。

【計算方法】
固定資産に対する課税標準額×原則1.4％（市町村により異なる場合あり）

また、土地が市街化区域にある場合は、固定資産税とは別で都市計画税も課税されます。

参考元：総務省｜固定資産税

＞＞参考コラム：固定資産税はいくら？一戸建ての税額目安や計算方法、注意点を徹底解説

都市計画税とは、都市の道路や公園などの整備費用に使われる税金です。固定資産税と同じく毎年1月1日の時点で土地や建物を保有している方が負担します。税額の通知や徴収も、固定資産税とまとめて行われます（※固定資産税と同様に、東京23区の場合は東京都に納付します）。都市計画税がかかるのは、主に市街化区域にある土地や建物です。一方で、市街化調整区域や都市計画未整備地域では、都市整備の対象外となることが多いため、都市計画税が課税されない場合もあります。都市計画税の計算方法は以下の通りです。

【計算方法】
都市計画税の対象となる評価額（または課税標準額）×上限0.3%（0.3%以下で市町村が定める）

参考元：総務省｜都市計画税




今回は、土地だけ先に購入する場合の住宅ローンの考え方やメリット・デメリット、手続きの流れなどについてご紹介しました。土地だけを先に購入することには、希望エリアの土地を確保できるといったメリットがある一方で、ローンの利用方法や資金計画など事前に確認しておくべきポイントもあります。そのため、土地探しや資金計画は、土地事情に詳しい住宅会社に相談しながら進めると安心です。

R+houseネットワークの工務店では、土地探しから資金計画・設計までをトータルでサポートします。地域の特性や周辺環境を踏まえながら、その土地に合った住まいづくりをご提案。「希望エリアで土地を探したい」「資金計画について相談したい」という方は、ぜひお近くのR+houseネットワークの工務店へお問い合わせください。

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