お金と住まい

住宅ローンの目安は年収の何倍？無理のない返済額を年収別にシミュレーション

更新日 2026.04.28 / 公開日 2026.04.24

家を建てる際、「住宅ローンの目安は年収の何倍？」と疑問に感じる方は多いでしょう。今回は、年収別の借入可能額の目安や金利タイプの特徴、単独ローン・収入合算・ペアローンの違いについてわかりやすく解説します。無理のない返済計画で、理想の住まいづくりを進めるための参考にしてください。

黒い箱型の外観に、玄関の木目と手前のガビオン門柱がアクセントになったモダンな住宅

住宅ローンの目安は年収でどう決まる？
【年収別】住宅ローン借入可能額早見表｜借りられる上限額の目安
年収別の返済額をシミュレーション！月々いくら払いで完済できる？
世帯年収で考える住宅ローン｜共働き・夫婦合算・ペアローンの選び方
適正額の計算方法｜住宅ローンの「借入額」より「返済負担」を基準に判断する
- 返済負担を見極めるための家計・ライフプラン整理
- 住宅購入時にかかる諸費用と準備のポイント
返済負担を軽くする方法｜期間・金利・返済方法・繰り上げ返済のポイント
住宅ローン申込前のチェックリスト！失敗しないためのポイントと注意点
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住宅ローンの目安は年収でどう決まる？

住宅ローンの借入額は、額面年収だけで判断できるものではありません。実際の返済は「手取り収入」の中から行うため、返済負担率や家計とのバランスを踏まえて考えることが大切です。はじめに、年収を基準にした借入額の目安について解説します。

年収目安の基本｜返済負担率で「無理のない返済」を判断する

住宅ローンの借入額の目安を判断するうえで、まず押さえておきたいのが返済負担率です。返済負担率とは、額面年収に対して住宅ローンの年間返済額が占める割合を指します。
無理なく返済を続けるための目安は、20〜25%程度とされていますが、金融機関の審査基準によっては、年収に対して返済負担率が30〜35%程度に設定されているケースが一般的です。近年は資材高騰などで住宅価格が上昇傾向にあり借入額が大きくなりやすい状況ですので、返済負担率も30%程度まで検討しておくといいでしょう。

額面年収と手取りの違い｜毎月の返済額に直結する家計の見え方

額面年収は、税金・社会保険料を差し引く前の、会社が支給する総支給額を指します。一方、手取り収入は、額面年収から住民税・所得税・社会保険料を差し引いた、実際に手元に入る金額です。

【額面年収と手取り収入の違い】

額面年収（含まれるもの）	手取り収入（引かれるもの）
・基本給・残業代・賞与（ボーナス）・在宅手当・資格手当・家族手当・役職手当など	・所得税・住民税・雇用保険料・健康保険料・厚生年金保険料・介護保険料（40歳以上）など

※額面年収には、通勤手当や結婚・出産祝い金、退職金、転勤に伴う引っ越し費用などは含まれません。

住宅ローンの返済は、税金や社会保険料が差し引かれた手取り収入の中から行われます。そのため、返済額を考える際は、手取り収入を基準に家計全体を把握することが重要です。

「年収の●倍」は本当に適正額？倍率の考え方と注意点

「自分の収入で住宅ローンはどのくらい借りられるのか」は、多くの方が悩むポイントです。住宅金融支援機構が発表した「2024年度フラット35利用者調査」によると、住宅ローンの借入額は年収の5〜7.5倍の範囲で推移していることが分かっています。

ただし、年収の5〜7.5倍という倍率はあくまで一般的な目安にすぎません。実際の融資額は、金融機関の審査基準や他の借入状況、家族構成、勤務先の安定性、信用情報、物件内容などによって左右されます。住宅ローンを組む際は、将来の収入や支出の変化も見据え、無理のない範囲で借入額を設定することが大切です。

参考元：住宅金融支援機構｜2024年度フラット35利用者調査

＞＞参考コラム：注文住宅を建てるときに資金計画は必要？重要性と計画の立て方を解説

【年収別】住宅ローン借入可能額早見表｜借りられる上限額の目安

年収に対して、どの程度の住宅ローンを借り入れできるのか、上限額の目安を見ていきましょう。

表の左の列は返済負担率30%・35年ローン・金利2.37%を前提に算出した上限額です。右の列は「土地付き注文住宅」の年収倍率7.5倍を参考に計算した目安です。

【年収別｜住宅ローン借入可能額早見表】

年収	借入可能額の目安① （返済負担率30%・35年ローン・金利2.37%）	借入可能額の目安② （年収倍率7.5倍）
300万円	2,139万円	2,250万円
400万円	2,852万円	3,000万円
500万円	3,565万円	3,750万円
600万円	4,278万円	4,500万円
700万円	4,991万円	5,250万円
800万円	5,705万円	6,000万円
900万円	6,418万円	6,750万円
1,000万円	7,131万円	7,500万円

続いて、年収ごとの現実的な借入額の目安や、無理のない返済計画の立て方について詳しく解説します。

※金利2.37%で試算（【フラット35】借入期間：21年以上35年以下融資率9割超を参考）

参考元：【フラット35】｜最新の金利情報
参考元：住宅金融支援機構｜2024年度フラット35利用者調査

年収300万円｜借入金額の目安と返済計画の立て方

年収	借入可能額の目安① （返済負担率30%・35年ローン・金利2.37%）	借入可能額の目安② （年収倍率7.5倍）
300万円	2,139万円	2,250万円

年収300万円の場合、住宅ローンの借入上限額は年収倍率7.5倍で計算すると約2,250万円です。ただし、実際の生活を考えると、手取り収入に対して返済負担率30%程度に抑えるのが無理のない返済の目安です。この基準で計算すると、借入目安は約2,139万円となります。
また、住宅ローン控除は借入残高に応じて所得税から控除され、控除しきれない分は翌年度の住民税からも控除されます。年収が高く納税額が多い世帯ほど、控除の恩恵を受けやすい仕組みです。一方で、年収が低い場合は所得税・住民税の額が少ないため、控除額を十分に活用できないケースもあります。

年収500万〜700万円｜購入できる物件価格と頭金・諸費用の目安

年収	借入可能額の目安① （返済負担率30%・35年ローン・金利2.37%）	借入可能額の目安② （年収倍率7.5倍）
500～700万円	3,565～4,991万円	3,750～5,250万円

年収500万〜700万円の世帯では、住宅ローンの借入上限額は年収倍率7.5倍で計算するとおおよそ3,750万〜5,250万円です。一方、無理のない借入目安は約3,565～4,991万円となります。
住宅購入では、物件価格の2割を頭金として準備するのが理想です。さらに、購入時には諸費用（登記費用・仲介手数料・火災保険料など）が別途かかります。諸費用は物件価格の5〜10%程度を見込むのが一般的です。

＞＞参考コラム：5,000万円の住宅ローンを組むには？シミュレーションや年収の目安を徹底解説

年収1,000万円｜借入額を増やすメリット・デメリットとリスク管理

年収	借入可能額の目安① （返済負担率30%・35年ローン・金利2.37%）	借入可能額の目安② （年収倍率7.5倍）
1,000万円	7,131万円	7,500万円

年収1,000万円の世帯では、住宅ローンの借入上限額は年収倍率7.5倍で計算すると約7,500万円です。一方、返済負担を考慮すると、借入目安は約7,131万円です。
借入可能額が5,000万円以上となるため、高額物件や注文住宅の購入も検討できます。ただし、金利選択による総返済額への影響、将来のライフイベントに備えた手元資金の確保も重要です。

＞＞参考コラム：6,000万円の住宅ローンはどう組む？さまざまなパターンで試算して比較！

借入額を増やすメリット

借入額を増やすことで、選べる物件の幅が広がり、立地や間取りなどの希望条件を満たしやすくなります。また、繰り上げ返済を活用すれば、利息を減らしながら返済計画に余裕を持たせることができます。将来の教育費や医療費など、予期せぬ支出に備えながら住宅購入を進められる点もメリットと言えるでしょう。

借入額を増やすデメリット

借入額を増やすと毎月の返済額が上がり、家計への負担が重くなります。さらに、元金だけでなく利息も大きくなり、総返済額が増加します。金利が低くても、数百万円単位で借入額が変われば返済負担は大きくなるため、無理のない返済計画を立てることが大切です。

年収別の返済額をシミュレーション！月々いくら払いで完済できる？

返済方法や借入期間、金利タイプごとの違いをふまえ、月々の返済額や総返済額の目安をわかりやすく解説します。あわせて、ボーナス払いや定年・老後資金への影響も確認していきましょう。

シミュレーションの前提条件｜2つの返済方法と借入期間の選び方

シミュレーションを行う前に、まずは前提条件を解説します。住宅ローンでは、金利タイプや返済方法、借入期間の違いが返済額に影響します。まずはそれぞれの基本的な特徴を整理しましょう。

2つの返済方法の違い

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。それぞれ特徴が異なるため、返済計画を立てる際には違いを理解しておくと安心です。

【元利均等返済】
元利均等返済は、毎月の支払額が同じになる返済方法です。元金（借りたお金）と利息（借りたお金にかかる利子）を合わせた金額で構成されています。返済初期は利息の割合が大きく、元金の減りはゆるやかですが、返済が進むにつれて利息の割合が減り、元金の減りが早くなります。

【元金均等返済】
元金均等返済は、月々返済する元金が一定になる返済方法です。利息は残りの借入額に応じて計算されるため、返済開始当初の返済額は高めです。返済が進むにつれて、残りの元金にかかる利息は減り、毎月返済する額も徐々に少なくなります。

同じ条件で住宅ローンを組んだ場合、総返済額は元利均等返済に比べて元金均等返済のほうが抑えられます。長期的に総返済額を抑えたい方には、元金均等返済がおすすめです。一方で、毎月の返済額を安定させたい方には、元利均等返済が向いているでしょう。

借入期間の選び方

住宅ローンを組む際は、「借入期間」を決める必要があります。一般的には30年や35年といった長期で返済することが多いですが、金融機関によって上限は異なります。若いうちにローンを組む場合は、40年など長めの返済期間を設定するケースもあります。一方、ある程度年齢が上がってからローンを組む場合は、返済期間が短くなる可能性があるため注意が必要です。
基本的には、定年までに完済できる期間でローンを組むのが理想です。その際、「借り入れできる金額」ではなく「毎月無理なく返済できる金額」を基準に借入期間を決めると安心です。

＞＞参考コラム：50年ローンのメリット・デメリットは？金利や35年との返済額の比較も

固定金利・変動金利でどう変わる？返済額シミュレーション

金利は、大きく固定金利と変動金利の2つに分類されます。ここでは、それぞれの金利タイプの特徴を解説するとともに、毎月の返済額や総返済額がどのように変わるのか、シミュレーションを使ってわかりやすく比較します。

固定金利

固定金利とは、借入時に決まった金利が返済期間中ずっと変わらない金利タイプです。

特徴	・借入時に金利が決まる・返済期間中は金利が変わらない
メリット	・毎月の返済額が一定で家計管理がしやすい・将来の返済計画が立てやすい
デメリット	・金利がやや高め・借入後に市場金利が下がっても返済額は変わらない

変動金利

変動金利とは、市場の金利に応じて借入金利が定期的に見直される金利タイプです。

特徴	・一定期間ごとに金利が見直される・市場金利の変動に応じて返済額が変わる可能性がある
メリット	・金利が低い時期は返済額を抑えられる・初期の負担が少ない
デメリット	・金利が上がると返済額も増える・将来の返済額が不確実で家計管理が難しい

金利タイプ別の返済シミュレーション

固定金利と変動金利について、同じ借入条件を想定し、毎月の返済額や総返済額の目安をシミュレーションで比較します。

【前提条件】
・借入額：3,500万円
・返済方法：元利均等返済
・ボーナス払い：なし
・固定金利：1.5%（1～35年）
・変動金利：0.5%（1～10年）、1.5%（1～10年）、2.5%（21～35年）

※金利はあくまで一例です。実際の条件とは異なります

金利タイプ	想定金利	毎月の返済額	総返済額
固定金利（1～35年）	1.5%	約11万円	約4,500万円
変動金利（1～10年）変動金利（11～20年）変動金利（21～35年）	0.5% 1.5% 2.5%	約9万円約10万円約11万円	約4,260万円

変動金利は当初の返済額を抑えやすい一方、金利上昇の影響を受けやすいです。多くの金融機関では、半年ごとに見直しますが、金利上昇時でも5年間は返済額が変わらない「5年ルール」と、見直し後の返済額を直前の125%までに抑える「125%ルール」が定められています。ただし、元金均等返済や当初固定金利タイプの住宅ローンでは、5年ルールと125%ルールが適用されない場合があります。固定金利では、原則として借入時に決まった金利と返済額が途中で変わることはありません。どちらを選ぶかは、返済の安定性を重視するか、当初の負担を抑えたいかといった優先順位によって異なります。

参考元：住宅保証機構株式会社｜住宅ローンシミュレーション

＞＞参考コラム：住宅ローンはどの金利タイプを選ぶべき？特徴やメリット・デメリットを紹介

ボーナス払いは使うべき？返済負担と家計イベントへの影響を解説

住宅ローンの返済方法には、毎月返済に加えてボーナス払いを併用する選択肢もあります。ボーナス払いを取り入れると、毎月の返済額を抑えられる点がメリットです。一方で、勤務先の業績悪化などによりボーナスが減額されたり、支給されなくなったりした場合は、家計への負担が大きくなるリスクもあります。また、教育費や車の買い替え、急な出費など、将来の家計イベントと重なると、返済が苦しくなる可能性も考えられます。実際、近年のフラット35利用者のデータでも、約95%がボーナス払いを利用していません。ボーナス払いを使う場合でも、毎月返済だけで無理のない金額になるよう計画を立てることが大切です。

定年までに返済を終えるには？年齢・老後資金も考慮

住宅ローンを組む際、「定年までに完済できるか」は無理のない返済計画の目安になります。返済期間が長いほど毎月の負担は軽くなりますが、老後資金と返済が重なるリスクも高まるでしょう。一般的に、住宅ローンを組む平均年齢は44.5歳。仮に35年ローンを組むと、完済時には70代後半となり、定年後も返済が続く可能性があります。毎月の返済が長期間家計を圧迫することで、老後資金の準備が先送りになりやすい傾向があります。そのため、年齢や定年を逆算し、返済完了時期を意識したプランを立てることが大切です。繰り上げ返済を行う場合も、生活費や教育費、老後資金を優先し、余裕のある範囲で実施しましょう。

参考元：住宅金融支援機構|2024年度集計表

世帯年収で考える住宅ローン｜共働き・夫婦合算・ペアローンの選び方

住宅ローンは、世帯年収やローンの組み方によって借入可能額や返済計画が大きく変わります。単独で組む場合や配偶者の収入を合算する収入合算、夫婦それぞれが契約者となるペアローンには、それぞれメリットと注意点があります。共働き世帯ならではのライフイベントや頭金の考え方も含め、自分たちに合った住宅ローン戦略を確認しておきましょう。

単独・収入合算・ペアローン別の借入可能額の目安

ここでは、単独・収入合算・ペアローンの3つのパターンについて、それぞれどれくらい借り入れできるかを見てみましょう。

【借入目安の前提条件】
夫500万円、妻300万円の年収をもとに、借入期間35年で住宅ローンを組んだ場合の借入目安は、以下の通りです。

項目	単独	収入合算	ペアローン
申込人	夫	夫	夫・妻
連帯保証人	ー	妻	夫・妻
返済	夫	夫	夫・妻
団信加入	夫	夫	夫・妻
住宅ローン控除	夫	夫	夫・妻
借入目安	4,010万円	5,000万円	6,410万円

単独ローンは契約者本人の年収のみで審査されるため、借入額は最も少なめです。収入合算は配偶者などの収入を加えて審査されるため、より高額の借入が可能になります。ペアローンは夫婦それぞれが契約者となり、返済や団信、住宅ローン控除も分けて利用できるため、高額物件の購入に向いています。ただし、収入合算やペアローンは借入可能額が増える一方で、どちらかの収入が減少した場合の負担増や、離婚・転職などのリスクにも注意が必要です。

共働き世帯の住宅ローン返済計画｜出産・育休時の注意点

共働き世帯では、夫婦それぞれの収入を前提に住宅ローンを組むケースが多く、返済計画を立てる際にはライフイベントへの対応が必要です。出産や育休、子どもの病気・不登校、親の介護などで一時的に収入が減る場合も想定し、月々の返済額が無理なく支払えるか確認しておきましょう。ローン返済と教育費、生活費のバランスをあらかじめ見積もることで、将来の収入変化があっても無理なく対応できる返済計画を立てやすくなります。

住宅ローンにおける頭金の考え方｜用意すべきかどうか

頭金をいくら用意するかは大きなポイントです。頭金を多く入れると借入額が減り、毎月の返済負担や総返済額を抑えられるメリットがあります。一方で、手元の現金を減らしすぎると、急な出費や教育費、老後資金の準備に影響するリスクもあります。頭金の額は「返済負担を軽くするか、生活資金の余裕を優先するか」のバランスで考え、自分たちのライフプランに合った金額を設定することが大切です。

＞＞参考コラム：【保存版】住宅ローン完全攻略ガイド！金利タイプやシミュレーションも

適正額の計算方法｜住宅ローンの「借入額」より「返済負担」を基準に判断する

住宅ローンを組む際、つい借入可能額だけに目がいきがちですが、最も大切なのは毎月の返済が家計に与える負担です。借入額の大きさだけで判断すると、教育費や生活費、将来のライフイベントに対応できない恐れがあります。ここでは、返済負担を基準に住宅ローンの適正額を判断するポイントを解説します。

返済負担を見極めるための家計・ライフプラン整理

住宅ローンの適正額を考えるには、まず現在の家計の支出を見直し、ライフプランを整理することが重要です。具体的には以下の点を押さえましょう。

・家計の支出を見直し
・将来のライフイベントの想定
・返済負担率のチェック

家計の支出を見直すことで、生活費、教育費、保険料、通信費、習い事など毎月の支出を把握できます。また、将来のライフイベントを想定することで、収入や支出の変化にも備えられます。返済負担率は年収に対する年間返済額の割合を確認し、無理のない範囲かを判断します。その際、住宅ローン返済だけでなく教育費や生活費とのバランスも考え、長期的に無理のない返済計画を心がけることが大切です。

住宅購入時にかかる諸費用と準備のポイント

住宅ローンの返済額だけでなく、購入時にかかる諸費用も考慮しておく必要があります。発生するタイミングや主な費用内容は以下の通りです。

タイミング	主な費用内容
契約・申込時	申込金、手付金など、契約成立のために必要な費用
物件引き渡し時	印紙税、登記関連費用、住宅ローン事務手数料、火災・地震保険料、仲介手数料など
入居後・初期費用	不動産取得税、引越し費用、家具・家電の購入費用
住宅保有中の維持費	固定資産税・都市計画税、火災・地震保険料、定期的な修繕費用

住宅を購入する際は、申し込みから引き渡し後までにかかる諸費用と、購入後の維持費をあらかじめ把握しておくことが大切です。申し込みから引き渡し時には、頭金や登記費用、火災保険料、仲介手数料などの諸費用が発生します。さらに、住宅を保有する間は、固定資産税や保険料、修繕費などの維持費もかかります。都市計画税と固定資産税は住宅の広さや性能、地域によって差があるため、事前に不動産業者や建築会社に目安を確認しておきましょう。購入後も無理なく返済と生活費の両立ができるよう、資金計画をしっかり立てることが重要です。

＞＞参考コラム：注文住宅の購入には諸費用がかかる！項目や費用の目安を知っておこう

返済負担を軽くする方法｜期間・金利・返済方法・繰り上げ返済のポイント

住宅ローンの返済負担を抑えるには、借入条件や返済方法の見直し、そして繰り上げ返済の活用が有効です。無理のない返済計画を実現するために、以下の調整策を検討しましょう。

借入期間の延長／短縮

返済期間を延ばすと毎月の返済額を減らせますが、利息総額は増えます。一方、返済期間を短くすると利息は少なくなりますが、月々の負担が増えるため、家計に無理のない期間を設定することが大切です。

固定金利・変動金利の見直し

変動金利から固定金利に借り換えると、金利が大きく上昇した場合でも増加を抑えられます。ただし、借り換えには諸費用がかかり、残りの返済期間によっては期待ほど節約できない可能性もあるため、早めの検討がポイントです。

繰り上げ返済の考え方｜元金・利息の減り方と資金の優先順位

繰り上げ返済は元金に充てることで利息が減り、総返済額を抑えられます。比較的早いうちに行うとより効果的ですが、生活費を圧迫してまで行うのはリスクがあります。家計とのバランスを考え、余裕があるときに優先順位を決めて実施することが大切です。

住宅ローン申込前のチェックリスト！失敗しないためのポイントと注意点

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最後に、住宅ローンを申し込む前に確認しておきたいポイントを整理しておきましょう。

チェック項目	確認・解説ポイント
自己資金	物件価格の目安として30～35%程度の自己資金を用意できると安心
物件価格以外の費用	税金・諸費用・維持費・将来の修繕費まで含めて想定しておくと資金計画が立てやすい
借入額	返済負担率を考慮し、無理のない借入額に抑えておくと、月々の返済負担を感じにくい
借入期間	返済期間による総返済額と月々の負担を把握し、生活スタイルに合った期間を設定しておくと管理しやすい
金利タイプ	固定金利・変動金利それぞれの特徴を理解し、自分に合ったタイプを選択する
返済方法	月々の支払いを抑える元利均等返済か、総支払額を抑える元金均等返済かを検討する
団信・保障内容	がん団信などの保障が必要か、金利がどの程度上乗せされるかを事前に確認しておく
手数料・諸条件	事務手数料・保証料・繰り上げ返済手数料など、付随する費用まで比較しておく
金融機関の比較	金利だけでなく、審査条件やサポート体制も含めて比較・検討する
借金の有無	マイカーローンや奨学金など、現在の借入状況と返済期間を正確に把握しておく

住宅ローンは申し込み前の確認が重要です。上記のチェック項目を確認しておくことで、現実的な計画を立てやすくなり、将来の家計への負担も軽減できるでしょう。総支払額に影響する諸費用や金融機関ごとの条件も見落とさず、納得できる形で申し込みに進むことが大切です。

＞＞参考コラム：住宅ローンの審査から借入までを解説！通過の基準やローンの選び方も

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執筆者

日向美香 | Hinata Mika

株式会社くふう住まいコンサルティング

保有資格

宅地建物取引士

元パティシエ。不動産業界に転職後は、都内23区で収益用の土地やビルの売買再販を経験。その後一都三県の中古区分マンションの買取再販を経験し、2023年にハイアス・アンド・カンパニー(現：株式会社くふう住まいコンサルティング)へ入社。現在は全国各地にある、工務店の集客支援のため、土地の仕入れを行っています。

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