お金と住まい

【2026年】今後の住宅ローン金利はどうなる？日銀の政策や経済情勢を読み解く

更新日 2026.05.11 / 公開日 2026.05.01

マイホームを建てる場合、住宅ローンを利用する方がほとんどでしょう。住宅ローンを借りる際に気になるのが、金利。適用金利によって、最終的に返済する金額が変わってきます。住宅ローンは借入額が大きいため、金利の動きや今後の展望を把握しておくに越したことはないでしょう。
今回は、住宅ローン金利の動向を解説します。日本銀行の金融政策やプライムレートの推移、海外情勢を確認してみましょう。「今後の住宅ローン金利はどうなる？」と気になっている方は必見です。

この記事の要約

日銀の追加利上げや世界情勢の影響により、今後の住宅ローン金利は変動・固定金利ともに上昇傾向が続くと予想されます。
金利上昇への資金余力や短期完済の予定があるなら変動金利、借入額が大きく長期的な返済額の安定を求めるなら固定金利と、自身の状況に合わせて選択しましょう。
金利上昇による返済負担を軽減するため、適宜繰り上げ返済や有利なローンへの借り換えや、特約・団信の見直しなどを検討しましょう。

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【2026年版】今後の住宅ローン金利はどうなる？最新動向と見通し

住宅ローンの金利がどう動くかは、日本銀行の金融政策や市場の調整方針によって左右されます。まずは、これまでの日本銀行の政策と金利の動きを確認し、今後の見通しをチェックしてみましょう。なお、2026年4月時点の情報です。

参考元：一般財団法人住宅金融普及協会｜住宅ローンの金利情報

日本銀行の金融政策の動き

1990年代後半から、日本では緩やかなデフレ傾向が続いていました。1999年2月にスタートした日本銀行の「ゼロ金利政策」以降、民間金融機関の住宅ローン金利は年2～4％の低水準で推移しています。
2013年以降、大規模な金融緩和によって徐々に物価上昇率がアップ。日本銀行では「2％の物価安定」を目標に掲げ、2016年にも「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」を導入し、マイナス金利を適用してきました。
しかし、2024年3月の政策委員会・金融政策決定会合で「2％の物価安定の目標が実現した」との判断が下され、マイナス金利政策が終了。17年ぶりの利上げとなり、その後も段階的に追加で引き上げられています。

参考元：日本銀行｜金融政策の多角的レビュー
参考元：一般財団法人住宅金融普及協会｜金利について
参考元：日本銀行｜「マイナス金利付き量的・質的金融緩和」の導入
参考元：日本銀行｜金融政策の枠組みの見直しについて
参考元：日本銀行｜金融政策

マイナス金利解除後の政策金利・長期金利の動き

では、実際の金利がどう動いているのか見てみましょう。ここでは、政策金利・長期金利についてまとめました。

政策金利

政策金利は、金融機関同士で行う短期資金の貸し借りの基準となる金利のこと。物価の安定を図るため、景気に合わせて日本銀行が設定しています。マイナス金利が解除された2024年3月以降、追加の利上げが3回ありました。

時期	2024年3月	2024年7月	2025年1月	2025年12月
政策金利	0～0.1％程度	0.25％程度	0.5％程度	0.75％程度

参考元：住宅金融支援機構｜“金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう
参考元：日本銀行｜金融政策の枠組みの見直しについて
参考元：日本銀行｜2024年7月金融政策決定会合での決定内容①：金融市場調整方針の変更
参考元：日本銀行｜2025年1月金融政策決定会合での決定内容
参考元：日本銀行｜2025年12月金融政策決定会合での決定内容

長期金利

1年より長い期間、資金の貸し借りを実施する場合に適用されるのが、長期金利です。10年物国債の利回りなどが指標になっています。
内閣府が発表している「令和6年度年次経済財政報告」によると、長期金利も2022年前後から上昇。国債の表面利率も、右肩上がりとなっています。

参考元：日本銀行｜長期金利
参考元：住宅金融支援機構｜“金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう
参考元：内閣府｜第1-1-45図長期金利の推移

日本と海外の経済背景から読む住宅ローン金利予想

アメリカの経済は、2023年前半から回復。2025年前半には、欧州のユーロ圏でも景気が持ち直し傾向となり、その後も堅調に推移しています。
しかし、アメリカの通商政策はトランプ大統領の言動で変化しており、先行きの不透明感が拭えません。さらに、2026年4月時点で、中東情勢の緊迫化により世界経済にブレーキがかかっている状態です。中東での緊張が続くと、住宅ローンの金利の押し上げが強まる可能性があるでしょう。

参考元：内閣府｜第1章 2023年前半の世界経済の動向
参考元：内閣府｜第1章 2025年前半の世界経済の動向
参考元：内閣府｜第1章米国の通商政策による世界経済への影響

住宅ローン金利は今後上がる？下がる？過去の推移と最新指標を解説

利上げしているものの、2026年1月時点での実質的な金利は高くありません。そのため、経済や物価の改善に合わせて、今後も政策金利の引き上げ調整が入る見込みです。
実際に、2026年3月に実施された日本銀行の政策委員会・金融政策決定会合で「経済・物価情勢に応じて政策金利の引き上げを検討している」と発表されました。長期金利も、海外諸国のインフレや円安などの要因が重なり、急速に上昇しています。
では、住宅ローンへの影響を深掘りしていきましょう。

参考元：日本銀行｜経済・物価情勢の展望 2026年1月
参考元：日本銀行｜当面の金融政策運営について

住宅ローン金利の過去の推移から見る上昇局面の特徴

住宅ローン金利が動く背景には、景気の改善や物価の上昇が関連しています。
バブル期の1990年代初頭は、住宅ローンの変動金利が8％、全期間固定金利が5％を超える高金利時代でした。バブルが崩壊すると一気に金利が下落。デフレ対策として約30年間政策金利が低く抑えられ、住宅ローン金利も1～3％台で推移しています。
しかし、2024年3月のマイナス金利政策が解除されてから、住宅ローンの変動金利も上昇傾向にあります。全期間固定金利は、2023年ごろから上がってきています。

参考元：住宅金融支援機構｜“金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう

変動金利と固定金利は何が違う？金利上昇の反映ルールをチェック

住宅ローンの金利タイプには、大きく分けて「変動金利」と「固定金利」の2パターンがあります。
変動金利は、金融市場の変化に伴い、半年に一度金利の見直しが入るタイプです。契約時の金利が完済まで続くのではなく、政策金利の影響を受けて上下します。
一方、全期間固定金利型にする場合、借入時の金利が完済まで適用となります。長期金利（10年物の国債利回り）の動きによって契約する際の適用金利が決まりますが、返済中に金利が変わることはありません。

参考元：住宅金融支援機構｜“金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう

短期プライムレートとフラット35の動向から見た今後の可能性

プライムレートとは、金融機関が優良企業に融資する際に適用する最優遇金利のこと。貸出期間が1年未満の「短期」と、1年を超える「長期」があります。
住宅ローンの変動金利は、短期プライムレートから1％上乗せして基準金利を設定するのが一般的です。
一方、「フラット35」に代表される全期間固定金利は、長期金利（10年物国債の利回り）との関係が深くなっています。

ここで、日本銀行が発表している「長・短期プライムレート（主要行）の推移」を確認してみましょう。短期プライムレートの最頻値は、2001年以降、年1.375～1.875％で推移していましたが、2026年2月に年2.125％に上昇しています。
長期プライムレートは、2009年7月から2024年12月まで年2％を下回っていました。しかし、2025年1月から年2％以上になり、2026年4月10日時点では年3％をマークしています。
プライムレートの動きは引き続き上昇が見込まれ、それに伴って住宅ローンの金利も上がっていくことが予想されるでしょう。

参考元：日本銀行｜Q 日本銀行のホームページに掲載されている「長期プライムレート」、「短期プライムレート」はどのようなものですか？
参考元：フラット35｜商品ラインナップ
参考元：住宅金融支援機構｜“金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう
参考元：日本銀行｜長・短期プライムレート（主要行）の推移 2001年以降

住宅ローン変動金利を選択する場合のリスク

変動金利は、全期間固定金利に比べて金利が低い傾向にあるため、住宅ローンを組む際に検討する方も多いでしょう。ただし、決める前に知っておくべきリスクがあります。

変動金利が上昇する理由と返済額への影響

お伝えしたように、変動金利は返済期間中、金利が一定ではありません。原則として半年ごとに見直され、調整が入ります。金利水準が下がると、トータルの返済金額が減る点がメリットです。一方、金利が上がれば利息の支払いが膨らむので、必然的に返済金額が割り増しになることを覚えておきましょう。

参考元：住宅金融支援機構｜“金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう

5年ルール・1.25倍ルールの仕組みと返済負担の注意点

変動金利で、半年に1回金利が調整されたからといって、即座に毎月の支払いに影響するわけではありません。返済額は、一般的に5年ごとに精査されるルールになっています（※元利均等返済の場合）。見直し時点での金利や元金の残金、残っている返済期間を考慮して再計算されます。
また、大幅な金利上昇への対策として「1.25倍ルール」もあります。返済額が急激に増えないよう、前回から最大1.25倍以内の金額に収める決まりです。

ただし、変動金利の場合、金利が上がりすぎて返済額より利息が上回るリスクがあります。この場合、返済額が利息に充てられるため、住宅ローン残高が減りません。返済額を上回った分は「未払利息」となって蓄積していき、最終的に一括返済を求められる可能性があります。

住宅ローン変動金利にした方の不安と向いているユーザーの特徴

住宅金融支援機構が行った2026年1月の調査で、住宅ローン利用者のうち75％が変動金利を選択していることが分かりました。多くの方が懸念しているのは、金利の上昇。今後の金利上昇に対応できる経済的な余力がある方が、変動金利に向いています。
また、借入額が少なく、短期間で返済できる見込みがある方も、変動金利を選択するメリットが大きいでしょう。

参考元：住宅金融支援機構｜住宅ローン利用者の実態調査結果（2026年1月調査）

固定金利期間選択型・全期間固定金利型のメリットと選び方

適用金利だけに注目すると、変動金利の方が魅力に感じるかもしれません。しかし、住宅ローン金利自体はバブル期よりはるかに低いため、固定金利を選ぶのもひとつの手です。
ここでは、固定金利のメリットや、向いている方の特徴などを解説します。

固定金利の安心感と変動金利より返済額が高くなりやすい理由

固定金利は「固定金利期間選択型」と「全期間固定金利」に分類されます。
固定金利期間選択型は、契約時に選んだ期間の金利が固定されるタイプです。期間終了時に、再度変動金利か固定金利かを選択できます。固定金利期間中は金利や返済額が上がるリスクがなく、未払利息も発生しません。
全期間固定金利型は、毎月同じ額を支払い、総返済額も変わらない点が特徴です。金利の上がり下がりに一喜一憂することなく、計画的に返済できるでしょう。

ただし、固定金利は将来の金利上昇のリスクを見込んで設定されています。変動金利よりも金利が高いため、月々の返済額も高くなる傾向があります。

参考元：住宅金融支援機構｜“金利のある世界”でどう変わる？これからの住宅ローン選びを考えよう

借入額・返済期間・頭金から考える固定金利の向き不向き

固定金利は、次のケースにマッチします。

・借入額が大きい
・返済期間が30年以上
・頭金が少ない

反対に、借入金額が少なく、短期間で返済できる見込みであれば、固定金利はあまり向いていないでしょう。

フラット35や固定金利期間選択型はどう選択する？

返済計画の方向性で、フラット35のような全期間固定金利型か、固定金利期間選択型かを選ぶのがベターです。
「返済額が増えるのは困る」「金利の動きを気にせず一定額支払いたい」という方は、全期間固定金利型が適しているでしょう。子どもの進学や結婚など、一定期間支出が増える見込みがある場合は、返済額を調整しやすい固定金利期間選択型がおすすめです。
なお、今後も金利上昇が予測されてはいますが、住宅ローンの返済期間は長期にわたるため、その間に下がることもあるかもしれません。低金利になったときのメリットを受けたいと考える方も、固定金利期間選択型を視野に入れるといいでしょう。

＞＞参考コラム：住宅ローンの目安は年収の何倍？無理のない返済額を年収別にシミュレーション

金利上昇時代の対策｜借り換え・繰り上げ返済・見直しの方法

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最後に、金利上昇時代でも滞りなく返済するための策を見ていきましょう。

借り換えを検討するタイミングと諸費用の確認ポイント

金利が上昇すると「お得な住宅ローンに借り換えたい」と考える方も珍しくありません。実際に、住宅金融支援機構の「住宅ローン利用者の実態調査（2026年1月）」では、月々の返済額が5万円増加すると仮定した場合、20％以上の方が「借り換えを検討する」と回答しました。借り換えに最適なタイミングは、金利タイプによって異なります。

金利タイプ	タイミング
変動金利	返済額を見直すとき
固定金利期間選択型	選択した一定期間が終了するとき
全期間固定金利型	借入時より金利水準が下がったとき

ただし、借り換えには事務手数料や保証料、印紙税などの諸費用がかかります。金利差がほとんどなかったり、住宅ローンの残金がわずかだったりする場合は、諸費用の方が高くなるケースもあるでしょう。そのため、借り換えを検討する際は「金利差1％以上」「住宅ローン残金1,000万円以上」「返済残期間10年以上」を目安にしてみてください。

参考元：住宅金融支援機構｜住宅ローン利用者の実態調査【住宅ローン利用者調査（2026年１月調査）】

＞＞参考コラム：住宅ローンは金利が大事！0.1%の違いで返済額はどのくらい変わるのか解説

繰り上げ返済と借り換えはどちらを優先する？メリットと注意点

繰り上げ返済とは、毎月の支払いとは別にまとまった金額を返済する方法です。繰り上げ返済も借り換えも、返済負担を軽くするための策ですが、メリットと注意点が異なります。

	メリット	注意点
繰り上げ返済	・全額元本に充てられる・利息負担が減らせる	・繰り上げ返済すると元に戻せない・住宅ローン控除の対象外になるケースがある
借り換え	・有利な条件で返済できる・金利上昇のリスクを抑えられる	・新たに団信に加入する必要がある・条件によっては節約効果が小さい

なお、繰り上げ返済と借り換えのどちらがお得かは、金利情勢によって大きく変わります。検討時によくシミュレーションしましょう。

「固定への切り替え」「特約や保障の見直し」など選択肢を整理

住宅ローンの負担を減らす方法は、繰り上げ返済や借り換えだけではありません。変動金利の場合、金利の大幅な上昇に備えて固定金利に変更するのもひとつの方法です。
また、住宅ローンを契約する際、手厚い団信を選んだり、特約を付帯したりすると、金利が上がります。そのため、現在加入している他の保険の内容も加味し、本当に必要な保障範囲や保険金額にすることで、返済負担軽減が図れるでしょう。

今後の住宅ローン金利はどうなる？と気になる方はR+houseネットワークの工務店へ

金融市場は、刻一刻と変化しています。日本国内だけでなく海外の経済情勢の影響を受け、今後の住宅ローン金利は上昇すると予想されるでしょう。とはいえ、過度に不安になる必要はありません。R+houseネットワークの工務店では、随時「家づくり勉強会」を実施中です。イベントでは家のことだけでなく、住宅ローンをはじめとするお金の疑問にもお答えします。マイホーム計画を考え始めたら、ぜひお近くのR+houseネットワークの工務店のイベントにご参加ください。

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執筆者

日向美香 | Hinata Mika

株式会社くふう住まいコンサルティング

保有資格

宅地建物取引士

元パティシエ。不動産業界に転職後は、都内23区で収益用の土地やビルの売買再販を経験。その後一都三県の中古区分マンションの買取再販を経験し、2023年にハイアス・アンド・カンパニー(現：株式会社くふう住まいコンサルティング)へ入社。現在は全国各地にある、工務店の集客支援のため、土地の仕入れを行っています。

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