お金と住まい

【家を建てる費用】土地ありの場合の目安は？内訳や注意点を解説

更新日 2026.03.27 / 公開日 2026.03.27

土地ありで家を建てる場合、敷地を購入するケースと比較して総費用を抑えやすい傾向にあります。ただし、具体的な費用相場は、収入や住まいに求める性能などによって異なります。今回は、土地を所有している状態での家づくりについて、費用の内訳や年収ごとの相場を解説します。土地があることで生じる注意点や、資金計画についてもまとめました。所有している土地での家づくりを検討中の方は、ぜひご一読ください。

この記事の要約

土地ありで家を建てる場合、土地購入費が不要なため、浮いた予算を建物の性能やデザインに回しやすく、総費用を抑えやすいメリットがあります。
建物本体だけでなく、地盤改良やインフラ引き込みなどの「付帯工事費」や、税金・手数料などの「諸費用」も漏れなく資金計画に組み込む必要があります。
農地からの地目変更や造成工事、相続した土地の名義変更（相続登記）、古家の解体費用など、所有する土地特有の追加コストや手続きには注意が必要です。

土地ありで家を建てる費用をチェック！内訳は？
【価格帯別】2,000万円～3,000万円台の家づくり｜土地ありの場合
- 2,000万円台の住宅｜設備・性能・デザインのバランスを取りやすい価格帯
- 3,000万円台の住宅｜理想を実現しやすい一方でコスト増に注意
相続した土地・古家付き土地で注意すべきポイント
自己資金と住宅ローン｜年収別の目安と無理のない方法
土地ありで家を建てるメリット・デメリット
- 土地ありで家を建てるメリット
- 土地ありで家を建てるデメリット
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土地ありで家を建てる費用をチェック！内訳は？

まずは、土地ありで家を建てる費用について知識を深めましょう。総額の内訳や、土地ありとなしの違い、費用相場について解説します。

【結論】土地ありの注文住宅の総額は「建物＋付帯工事＋諸費用」

すでに所有している土地がある場合、注文住宅を建てる際の主な費用項目は、以下の3つです。

・本体工事費
・付帯工事費
・諸費用

それぞれについて詳しく見ていきましょう。

本体工事費

本体工事費は、建物自体の価格を指します。建築費用の総額の70～80%ほどを占めると考えましょう。具体的な工事内容を以下にまとめました。

・足場などの仮設工事
・基礎や土台工事
・柱や床などの躯体工事
・外壁や屋根材などの外装工事
・壁紙や建具などの内装工事
・電気や空調などの設備設置工事

本体工事費は、使う資材の種類や設備の仕様、延床面積といった条件により、大きく価格が変動する重要な部分です。本体工事費の支払いは、住宅会社にもよりますが、一般的には進捗過程で何度かに分けて行われます。例えば、契約時に10%、着工時と上棟時にそれぞれ30%、引き渡し時に残りの30%を支払うといった形です。
住宅が建ち、引き渡しが行われる前の段階で、大部分の支払いを行うことになるため、工事の進行に合わせて資金を準備する必要があります。

付帯工事費

付帯工事費は、家本体以外の工事にかかる費用のこと。別途工事や関連工事などとも呼ばれ、暮らしやすさや住まいの安全確保に欠かせない工事です。付帯工事費の額は、住宅取得費用全体に対するおよそ15～20%となります。付帯工事の代表例を見てみましょう。

・地盤改良工事
・宅地造成工事
・外構工事
・古家の解体
・電気配線工事
・水道やガスの引き込み工事
・排水工事

注意が必要なのが、土地の整備にかかる費用です。地盤改良や宅地造成工事の費用は、土地の状態によって大きく変わります。想定外の高額な費用が発生しないよう、事前に詳細な見積もりを確認しておくことが重要です。

＞＞参考コラム：付帯工事費用とは？建物以外にかかるお金の内訳と節約ポイントを徹底解説！

諸費用

諸費用は、住宅を取得する際に必要な手続きにかかる費用や税金です。諸経費とも呼ばれる諸費用は、住宅取得費用の総額の約15%～20%にあたり、主に以下が該当します。

・工事請負契約書の印紙代
・不動産取得税
・登録免許税
・設計料
・司法書士報酬料
・住宅ローン手数料
・火災保険料など

上記に加えて、引越しや家具・家電を新調するのにかかる費用、仮住まいの家賃なども考慮しなければなりません。本体工事や付帯工事に必要な費用に目が向きがちですが、諸費用も総額にすると数百万円になるケースがあります。また、諸費用は、要所要所で都度現金での支払いが求められる点にも注意が必要です。
資金計画の際は、本体工事や付帯工事と同様に、諸費用もしっかり漏れのないよう考慮しましょう。

＞＞参考コラム：注文住宅の購入には諸費用がかかる！項目や費用の目安を知っておこう

土地ありとなしの費用の違いとは？

家を建てる際、土地があるかないかの大きな違いは、なんといっても必要な資金です。土地がない場合、家を建てるためには、先述の本体工事費や付帯工事費、諸費用の他に、土地購入費が必要になります。そのため、土地ありのほうが、注文住宅を取得するのにかかる費用を抑えられるケースが多いでしょう。
また、土地ありとなしでは、注文住宅を取得する際の頭金にも差が生じます。土地なしの状態から注文住宅を建てる場合、総額が高額になりやすいことから、必要になる頭金も土地ありの場合以上に多く用意しなければなりません。

＞＞参考コラム：注文住宅の価格・費用相場は？土地あり・なしでどう変わる？内訳や予算別の住宅イメージも

「土地あり」ならではの費用に関する注意点

土地を所有している状態で家を建てる際は、購入費はかからないものの、別の費用が発生する可能性があります。特に注意したいのが、以下の2点です。

・土地の地目
・土地の形状

地目とは、その土地の用途を示すものです。例えば、宅地や田、畑、山林、雑種地といった23種類に分類されます。宅地以外の土地に家を建てる場合は、土地の地目を「宅地」に変更する登記を行う必要があります。とくに農地などの場合は事前に転用手続きが必要となるため、所有している土地が宅地でない場合は、適切な工事や手続きを行い、地目を変更するためのコストが発生する可能性があります。
まずは、法務局の窓口や公式サイトで取得できる登記事項証明書をもとに、土地の地目を確認しましょう。山林や雑種地では、造成工事後に地目を変更することで、住宅を建てられます。田や畑だった土地に家を建てる場合は、農地転用の手続きを済ませた状態での造成工事が必要です。

加えて、土地の形状によっても、コストがかかる可能性があります。例えば、土地に傾斜がある場合、地盤改良や擁壁の設置、盛土などの工事が必要となり、別途費用が発生しかねません。また、旗竿地と呼ばれる土地では、道路に接する細い通路の奥に広い土地があるため重機が入れず、建築コストが上がる場合があるでしょう。

参考元：法務局｜登記事項証明書（土地・建物）、地図・図面証明書を取得したい方

＞＞参考コラム：旗竿地の魅力とは？土地選び・家づくりのポイントと施工事例もご紹介

土地ありで家を建てる費用の予算感｜地域差に注目

土地を所有している状態で注文住宅を建てた場合の相場として、住宅金融支援機構が行った2024年度におけるフラット35利用者調査の結果をまとめました。

地域	注文住宅の取得にかかる平均費用
全国	約3,930万円
首都圏	約4,253万円
近畿圏	約4,119万円
東海圏	約3,936万円
その他地域	約3,742万円

首都圏で注文住宅を建てる場合、他の地域と比較してより高額な費用がかかる傾向にあります。また、近畿圏における注文住宅取得に必要な資金も、全国平均を上回っていました。
都市部や人口の多い地域では、建築需要の高まりにより、人件費をはじめとする建築費用が高騰しやすいと考えられます。

参考元：住宅金融支援機構｜フラット35利用者調査 2024年度集計表

＞＞参考コラム：注文住宅の価格は高騰中？推移や原因、コストを抑えるコツを解説！

【価格帯別】2,000万円～3,000万円台の家づくり｜土地ありの場合

ここでは、すでに土地を所有している場合に2,000万円・3,000万円で家を建てる場合の特徴をそれぞれ解説します。

2,000万円台の住宅｜設備・性能・デザインのバランスを取りやすい価格帯

土地がある状態なら、2,000万円台で注文住宅を建てることは十分可能です。住宅会社選びにこだわれば、性能やデザイン性を妥協せずに家づくりできるでしょう。ただし、すべての設備をハイグレードにするのは現実的ではありません。
2,000万円台で家を建てるためのポイントは、コンパクトにまとまったシンプルかつ機能的な間取りを意識することです。

R+houseネットワークの工務店は、開放的かつ快適な家づくりを得意としています。空間を活かした設計とデザインで、コンパクトながらも広がりを感じられる住まいを実現可能です。コストパフォーマンスと品質の両立にもこだわっており、予算に合わせて理想の住まいを提案します。

3,000万円台の住宅｜理想を実現しやすい一方でコスト増に注意

土地代を除いた家づくりに3,000万円かけられる場合は、住宅性能やデザイン性にこだわった理想の住まいが叶います。3,000万円台の住宅では、ある程度の広さや機能性を確保することも可能です。
ただし、費用のかけすぎには注意しなければなりません。予算に余裕があるからといって希望の設備を取り入れすぎると、コストが増大するおそれがあります。3,000万円台の家を建てる場合も、無駄を省いた資金計画が欠かせません。

＞＞参考コラム：注文住宅の相場はどのくらい？費用の内訳や予算計画を立てる際のポイントも！

相続した土地・古家付き土地で注意すべきポイント

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家づくりを検討中の方のなかには、親族などから譲り受けた土地をお持ちの方もいるでしょう。土地購入費がかからない「土地あり」での家づくりですが、相続が関わる場合に忘れてはいけない注意点があります。相続した土地や古家付きの土地を持っている場合に確認が必要なポイントを見ていきましょう。

相続した土地で確認すべき2つのポイント

相続した土地で住宅の建築を検討する場合は、先述の地目の他、以下の2点の確認が欠かせません。

・土地の名義
・土地の境界

親などから土地を譲り受けた場合、名義が変更されていないままでは、家を建てる敷地として利用する際に支障が生じます。譲り受けた土地を利用して家づくりを行う場合は、相続登記を行い、名義変更をしなければなりません。なお、相続登記は2024年4月1日より義務化されており、不動産の取得を知った日から3年以内に行わないと過料の対象となる可能性があります。
相続登記には、法定相続人全員の合意が必須です。相続した土地での家づくりをスムーズに進めるために、できるだけ早い段階で財産の確認や話し合いを行いましょう。

また、隣人トラブルを避けるうえで重要なのが、土地の境界線の確認です。どこまでが自分が利用できる土地かを確認することは、建築基準法に則った住宅を建てるうえでも欠かせません。
土地の境界線は、法務局で取得できる地積測量図で確認できます。また、土地家屋調査士に依頼するのも、境界を確実にする方法の一つです。

相続税・贈与税と基礎控除

親などから財産として土地を譲り受けた場合、被相続人が亡くなっていれば相続税、存命中ならば贈与税が生じます。そのため、譲り受けた土地に家を建てる際は、税金を考慮したうえでの資金計画が必要です。
ただし、相続税には「3,000万円＋（600万円×法定相続人の人数)」の基礎控除があります。相続した財産が、上記で計算した控除額以下の場合、相続税は発生しません。

贈与税には、2つの制度があります。1つ目は、一年間に受け取った贈与に応じて課税される「暦年課税制度」。2つ目は、一定額までの贈与を非課税とする代わりに、将来相続が発生した際に相続財産と合算して相続税として精算する「相続時精算課税制度」です。
暦年課税制度の基礎控除額は、年間110万円となっています。一方、相続時精算課税制度の場合は、110万円の基礎控除後、特別控除額として2,500万円までは贈与税がかからず、将来相続が発生した際に相続財産に加算されて相続税の課税対象となります。基礎控除・特別控除後の残金には、20%の贈与税が一律でかかります。

どの課税方法においてメリットが大きくなるかは、状況によって異なります。また、所得や建てる家の条件によっては「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」の対象となり、税金の支払いを抑えられる可能性もあるでしょう。詳しくは、税理士などの専門家に相談するのが賢明です。

参考元：財務省｜Q&A ～身近な税について調べる～
参考元：国税庁｜No.4402 贈与税がかかる場合
参考元：国税庁｜No.4103 相続時精算課税の選択
参考元：国土交通省｜住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

古家がある場合の影響

古家など建物が残っている土地を相続した場合は、解体費用も予算に入れる必要があります。建物の構造ごとの解体費用の目安は以下のとおりです。

構造	一坪あたりの解体費用相場
木造	3万円～5万円
鉄骨造	4万円～7万円
鉄筋コンクリート造	6万円～8万円

建物の解体費用は立地や広さによっても左右されます。解体業者に詳しい見積もりを依頼しましょう。
また、建物を解体する際は、事前に有資格者によるアスベスト調査を行う義務があります。所有している土地に古家がある場合は、調査や解体にコストや時間がかかることから、資金計画や住宅取得までのスケジュールにも影響が出やすいことを頭に入れておきましょう。

参考元：環境省｜大気環境・自動車対策建物を壊すときにはどうしたら良いの？

形状や接道に注目

所有している土地が都市計画区域に該当する場合、住宅を建てるにあたり、建築基準法で定められた「接道義務」が発生します。具体的には、家を建てる敷地が、原則として建築基準法における4m以上の幅の道路と2m以上にわたり接していなければなりません。
接道義務は、緊急車両の通行および災害時の避難路を確保するために定められています。そのため、土地の形状によっては、住宅を建てられない可能性があり、事前の確認が欠かせません。

また、道路の幅が4m未満の場合、中心線から両側2mまでは道路とみなされます。これは「セットバック」と呼ばれ、古家が建っている敷地であっても、道路の中心線から2mの範囲の土地には、門や塀の設置も含め新しい建築物は建てられません。その結果、敷地として利用可能な面積が予定より狭まり、建ぺい率や容積率の計算からも除外されることで、希望の間取りを実現できない可能性があることを把握しておきましょう。

R+houseネットワークの工務店は、狭小地や変形地といった土地での家づくりに自信があります。周辺環境を活かしながら、理想に合った間取りを提案可能です。

参考元：国土交通省｜接道規制のあり方について

＞＞参考コラム：建ぺい率と容積率に詳しくなろう！マイホームの土地を購入する前に要チェック

自己資金と住宅ローン｜年収別の目安と無理のない方法

ここからは、家を建てる際の自己資金と住宅ローンの目安について解説します。

頭金はいくら必要？自己資金の目安と「現金を残す」考え方

住宅ローンを利用して家を建てる場合、購入費の一部を頭金として支払うことで、返済による負担軽減を図れます。頭金の金額は、住宅購入費の10%～20%程度とされることが一般的ですが、明確には決まっていません。
頭金を多く用意できるほど、月々の住宅ローンの返済額を抑えられます。かといって、預貯金の多くを頭金として使った場合、生活費が不足したり、突発的な支出に対応できなかったりといったトラブルにつながりかねません。予期せぬ医療費や教育費など、ある程度まとまったお金を用意できるよう、現金を残しておくことも大切です。
近年は、頭金なしで全額借入できる住宅ローンもあります。住宅ローンの返済と手元に残しておくべき現金のバランスを考慮しながら、自己資金の金額を決めましょう。

R+houseネットワークの工務店では、資金計画のサポートも行っています。家づくりに関する勉強会や個別相談会も全国で開催中です。

＞＞参考コラム：【保存版】住宅ローン完全攻略ガイド！金利タイプやシミュレーションも

年収から見る借入金額の目安｜返済額・期間・金利から逆算するシミュレーション

住宅ローンの借入金額は、一般的に年収の5倍～7倍が目安とされることが多いでしょう。単純計算で考えると、年収500万円の場合で2,500万円～3,500万円、年収が800万円なら、4,000万円～5,600万円となります。
各種金融機関の公式サイトでシミュレーションできるケースも多いため、試してみるのも良いでしょう。一例として、今回は住宅金融支援機構の公式サイトでのシミュレーション結果を紹介します。

【シミュレーション条件】
融資金利：2.0%
返済期間：35年
返済方法：元利均等返済（毎月の返済額が一定になる返済方法）
他の借入金：なし

年収	借入可能額
500万円	4,402万円
800万円	7,043万円
1,000万円	8,804万円

住宅ローンの借入金額の目安は、理想とする返済額や返済期間、金利によっても変わります。シミュレーションを試しながら、負担のない返済計画を立てることが重要です。

参考元：住宅金融支援機構｜年収から借入可能額を計算

住宅ローンに含められる費用と対象にならない項目

土地を所有している状態で家を建てる場合、本体工事費および付帯工事費は住宅ローンに含められます。しかし、諸費用には住宅ローンに含められるものと、自己資金で用意すべき費用があるため、注意が必要です。諸費用のなかで、住宅ローンの対象にならない主な項目を以下にまとめました。

・不動産取得税
・引越し費用
・家具
・家電の購入費など

ただし、近年は諸費用を組み込める住宅ローンもあります。金融機関や住宅ローンの種類によって、対象となる諸費用は異なるため、引越し代や家具・家電代といった費用が含まれるか、事前に確認しておきましょう。

予算オーバーを防ぐ資金計画｜優先順位の付け方

資金計画において予算オーバーを防ぐためには、家づくりの優先順位を決めることが大切です。ポイントは、住宅性能を重視すること。耐震性や断熱性・気密性といった性能を高めておくことは、住まいの安全性や快適な暮らしを維持するうえで欠かせません。また、住宅会社が提案する魅力的なオプションの積み重ねは、予算オーバーを招く要因の一つです。追加費用なしで採用されている「標準仕様」が充実している住宅会社を選べば、オプションにより建築費用が上がるのを避けられるでしょう。

R+houseネットワークの工務店が提案する注文住宅は、標準仕様が充実している点が特徴です。優れた耐震性・断熱性・気密性を標準仕様としているため、オプションにコストをかけずに快適な住まいを実現できます。

＞＞参考コラム：注文住宅を建てるときに資金計画は必要？重要性と計画の立て方を解説

土地ありで家を建てるメリット・デメリット

最後に、土地ありで家を建てるメリット・デメリットをおさらいしておきましょう。

土地ありで家を建てるメリット

所有している土地に家を建てる大きなメリットは以下の2点です。

・土地購入費用が浮く
・土地探しの手間を省ける

土地ありでの家づくりは、土地購入費がかからない分、性能やデザイン性など、建物自体に予算を回せる点が大きなメリットです。また、土地を探す手間と時間がかからないことから、家づくりを早く進めやすいでしょう。

土地ありで家を建てるデメリット

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所有している土地で家づくりする際は、以下の点に注意が必要です。

・地盤改良や造成工事にコストがかかる場合がある
・相続税や贈与税、古家の解体費などを考慮する必要がある
・地目や境界、接道などの確認事項が多い

所有している土地の状態によっては、追加でコストがかかる可能性がある点に注意が必要です。また、家づくりを行う前に把握すべき内容も多いため、早めに確認するようにしてください。

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土地をすでに所有している場合、土地から購入するケースに比べて家づくりにかかる総費用を大幅に抑えられます。土地購入費にコストがかからない分、住宅自体に費用をかけられる点が魅力です。ただし、所有している土地の名義や地目、境界など、確認すべき内容は多岐にわたります。敷地を整えるための工事や税金といったコストの発生にも注意が必要です。土地を活かした家づくりには、事前の下調べと資金計画が欠かせません。

R+houseネットワークの工務店は、高性能な注文住宅を手がけています。提携建築家と手を取り合いながら、敷地や周辺環境を活かした理想の住まいを提案いたします。機能性とデザイン性に優れたマイホームを予算に合わせて建てたい方は、R+houseネットワークの工務店にご相談ください。

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執筆者

日向美香 | Hinata Mika

株式会社くふう住まいコンサルティング

保有資格

宅地建物取引士

元パティシエ。不動産業界に転職後は、都内23区で収益用の土地やビルの売買再販を経験。その後一都三県の中古区分マンションの買取再販を経験し、2023年にハイアス・アンド・カンパニー(現：株式会社くふう住まいコンサルティング)へ入社。現在は全国各地にある、工務店の集客支援のため、土地の仕入れを行っています。

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